Om utbyggjarmodellen
Burettslagslova av 2003 innførte ein ny utbyggjarmodell for burettslag. Modellen er regulert i §§ 2-12 og 2-13 i lova. Modellen byggjer vidare på tidlegare burettslagslov (1960) § 5 om kontorstifting av burettslag og § 40 om framtidig andelseigars rettar i kontorstifta burettslag.

Modellen inneber at eit bustadbyggjelag eller annan utbyggjar kan stå som andelseigar til alle andelane i laget medan bustadane er under oppføring. Forbrukarar kan gjere avtale om kjøp av bustad i laget før andelane vert overført eller teikna. Avtalen skal registrerast i grunnboka før bustaden vert overteken.

Hovudomsynet bak modellen er å sikre at kjøparar av burettslagsbustader under oppføring vert sikra av forbrukarlovgivinga. Dette er gjort ved at bustadoppføringslova eller avhendingslova er gjort gjeldande for avtalen, jf. brl. § 2-13 (1), og at avtalen skal sikrast rettsvern ved registrering i grunnboka, jf. brl. § 2-13 (2).

Eit anna sentralt omsyn bak modellen er å sikre at utbyggjar held kontrollen over utbyggingsprosjektet til det er ferdigstilt. Dette vert sikra ved at utbyggjar kan stå som andelseigar til alle andelane i laget, jf. brl. § 2-12, medan bustadane er under oppføring. Når utbyggjar er einaste andelseigar vil det berre vere han som har stemmerett i lagets generalforsamling, jf. brl. § 7-10.

Lovmotiva bak utbyggjarmodellen er beskrive i NOU 2000:17 kap 7.4

Bustadkjøparen sin faktiske og rettslege posisjon
Burettslagslova § 2-13 (2) regulerer bustadkjøparen sin faktiske og rettslege posisjon. Som nemnt ovanfor vil ikkje bustadkjøparen ha stemmerett i lagets generalforsamling før utbyggjaren overfører andelen. Utover det er bustadkjøparens posisjon gjort lik som for andelseigarar. Det følgjer av føresegna at "[f]rå registreringa gjeld reglane om råderett over og rettsstiftingar i andel tilsvarande". Det inneber at den realregistrerte burettsavtalen er eit sjølvstendig formuesobjekt på bustadkjøparen si hand. Buretten kan omsetjast, pantsetjast og elles tene som dekningsobjekt for kreditorar. Reglane i burettslagslova kapittel 4 om kven som kan erverve andel og om forkjøpsrett vil gjelde ved omsetjing av buretten. Reglane i kapittel 5 vil også gjelde fullt ut for buretten, det vil seie reglane om overlating av bruken, om vedlikehaldsansvar og ansvar for å betale felleskostnadane i laget. Etter tinglysingsmyndigheiten sitt syn vil også burettslagets legalpanterett for sikring av felleskostnader, jf. brl § 5-20, hefte i den realregistrerte buretten. Bustadkjøparen har også same vern som andelseigarar dersom burettslaget blir slått konkurs.

Pantsetjing av burettsavtale etter brl § 2-13
Sidan den realregistrerte burettsavtalen er eit sjølvstendig og omsetteleg formuesobjekt på bustadkjøparen si hand, kan buretten tene som pantetrygd for kreditorar. Buretten vil i utbyggjarfasen vere verdiberar for omsetjingsverdien av burettslagsbustaden. Reglane om rettsstiftingar i andel gjeld tilsvarande, og det inneber at buretten kan pantsetjast etter pantelova § 4-3a.

Panteretten får rettsvern ved registrering i grunnboka, og det må difor fyllast ut standardisert pantedokument. Som panteobjekt skal registernemninga til andelen fyllast ut, det vil seie burettslagets organisasjonsnummer og andelsnummeret. Bustadkjøparen må signere dokumentet på vanleg måte.

Når utbyggjaren overfører andelen til bustadkjøparen, vil andelen overta som verdiberar for omsetjingsverdien til bustaden. Panteretten vil då automatisk gå over til å gjelde pant i andelen. Dette følgjer også uttrykkjeleg av lova i brl. § 2-13 (4)

Omlegging av presentasjonen i grunnboka
Frå november 2009 vart presentasjonen av burettsavtalar etter brl. § 2-13 lagt om i grunnboka. Tidlegare vart burettsavtalen presentert som ein særskilt rett, kategorisert under pengehefte på grunnboksutskrifta. Etter omlegginga vert informasjon om burettsavtalen vist saman med heimelsopplysningane på grunnboksutskrifta. Omlegginga inneber ingen materielle endringar i utbyggjarmodellen, men er gjort for å tydeleggjere bustadkjøparen sin rettslege posisjon som eigar av retten til bustaden.

Sjå eksempel på grunnboksutskrift av burettslagsandel med registrert avtale om burett (PDF, 333 kb)

Kontaktperson for spørsmål om omlegginga av presentasjonen i grunnboka er Torstein Gullbrå, tlf. 32 11 86 50.