To eller flere eiendommer som ligger i samme kommune og som har samme hjemmelshaver kan slås sammen dersom vilkårene i matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43 er oppfylt. Festetomter kan slås sammen dersom de ligger til eller er utskilt fra samme grunneiendom og festekontraktene har samme innhold og gjelder mellom samme parter.

Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis det vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. I kollisjonstilfeller må det tinglyses pantefrafall eller prioritetsvikelser på originale pantedokumenter samtidig med sammenslåingen.

Hva er en prioritetskollisjon?
Prioritet er viktig for panthavere og andre rettighetshavere. Ved et eventuelt tvangssalg vil en rettighet med høy prioritet går foran en rettighet med lavere prioritet. Den rettighetshaveren med best prioritert rett får innfridd sin fulle rett før nestemann kan kreve noe.

Når eiendommer sammenslås utvides tinglyste panteretter til å gjelde hele den sammenslåtte enheten. Dette følger av matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Dersom det er tinglyst ulike panteretter på eiendommene kan det oppstå tvist om hvilken prioritet disse skal ha i forhold til hverandre i den nye enheten. Dette kaller vi en prioritetskollisjon.

Prioritetskollisjoner kan også oppstå mellom panteretter og andre heftelser som er likestilt med pengeheftelser, jf. tinglysingsloven § 11 tredje ledd, for eksempel forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter og festeavtaler. Disse heftelsene vil være rubrisert under overskriften "Pengeheftelser" på grunnboksbladet. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre såframt dette må antas å ha betydning ved en eventuell tvangsdekning.

Tinglysingsmyndigheten vil i hvert enkelt tilfelle konkret vurdere om det foreligger en prioritetskollisjon. Nedenfor følger noen generelle retningslinjer.

Like heftelser
Dersom eiendommene som sammenslås har like eller ingen heftelser foreligger det ingen prioritetskollisjon. En heftelse er lik når det samme dokumentet er tinglyst på begge/alle eiendommene.

Den ene eiendommen har heftelser
Hvis bare den ene eiendommen har heftelser og den/de andre er helt fri for heftelser foreligger det som hovedregel ingen prioritetskollisjon.

Det er likevel problematisk å slå sammen eiendommen dersom det er tinglyst løsningsretter eller festeretter på eiendommen. Hvis det for eksempel er tinglyst en forkjøpsrett eller kjøpekontrakt som gir rett til å kjøpe gnr. 1 bnr. 10 for 1 million kroner, kan det være uklart om løsningsretten fortsatt skal gjelde hele bruksnummeret etter sammenslåingen, som da har fått et større areal. For å unngå fremtidig tvist må rettighetshaver tinglyse en påtegning om at retten kun gjelder et begrenset areal, eller grunneier tinglyser en påtegning om at retten utvides til å gjelde hele den sammenføyde enheten.

Tilsvarende gjelder de tilfeller det er tinglyst en festekontrakt på en av eiendommene. Dersom festekontrakten gjelder hele bruksnummeret, og skal utvides til å gjelde hele den nye enheten etter sammenslåing, må det tinglyses en påtegning om utvidelse av festekontrakten. Hvis festeretten kun skal gjelde en mindre del av den nye enheten må festetomten måles opp og gis et eget festenummer under bruksnummeret.

Eksempel:

Gnr. 1 Bnr. 2				Gnr. 1 Bnr. 50
HJEMMELSOPPLYSNINGER				HJEMMELSOPPLYSNINGER
54321	1/1/2010	Ola Nordmann		54321	1/1/2010	Ola Nordmann
PENGEHEFTELSER				PENGEHEFTELSER
1234	12/6/2010	Pantedokument
		Beløp: 400 000
		Panthaver: DnB
6789	15/6/2010	Forkjøpsrett
6799	16/6/2010	Festekontrakt

Hva må gjøres for å unngå prioritetskollisjon?
Hvis det foreligger en prioritetskollisjon må en eller flere av heftelsene slettes eller vike prioritet før sammenslåing kan tinglyses.

Pantefrafall og prioritetsvikelse gjøres ved påtegning på det originale pantedokumentet. Andre heftelser kan frafalles, utvides eller vike prioritet på løs erklæring, det er ikke nødvendig å sende inn det originale dokumentet. Rettighetshaver må signere.

Arealoverføring
Med hjemmel i matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33 kan areal overføres mellom tilgrensende matrikkelenheter uten at arealet først skilles ut som egen matrikkelenhet. Dette kalles arealoverføring og er nytt fra 1. januar 2010.

Ved arealoverføring skjer det en fradeling, en overføring og en sammenslåing i en og samme operasjon. Dersom den avgivende eiendommen og den mottagende eiendommen har forskjellige pengeheftelser kan det oppstå prioritetskollisjon.

Arealet som overføres mellom eiendommene må være heftelsesfritt. Pant som er tinglyst i den avgivende eiendommen må frafalles på originale pantedokumenter. Andre pengeheftelser kan frafalles på løs erklæring.

Hva skal sendes inn til tinglysing?
Kommunen sender melding til tinglysing om sammenslåing eller arealoverføring, og legger ved nødvendige dokumenter for prioritetsvikelse, pantefrafall eller utvidelse av rettigheter. Ved arealoverføring skal også skjemaet "Erklæring om arealoverføring" legges ved, samt dokumentasjon som viser at konsesjonsforholdet er i orden.

Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for sammenslåing eller arealoverføring er oppfylt og sender melding tilbake til kommunen som deretter fullfører matrikkelføringen.

• Les mer om sammenslåing og arealoverføring i Miljøverndepartementets kommentarer til matrikkelforskriften (pdf).
• Se også Matrikkelavdelingens nettsider med veiledning til matrikkelen og matrikkelov