En fallrettighet er en rett til å utnytte kraften som kan utvinnes av vannet som renner fra A til B i en elv. Fallrettighetene ligger i utgangspunktet til den eller de eiendommene som vannet renner igjennom. Noen grunneiere velger imidlertid å selge eller leie vekk fallrettigheten, som regel i forbindelse med utbygging av kraftverk. I slike tilfeller vil den som kjøper eller leier fallrettigheten gjerne tinglyse avtalen som en heftelse på den eller de eiendommene som elven renner igjennom, jf. tinglysingsloven § 12.

I grunnboken
Historisk har fallrettigheter blitt tinglyst på forskjellige måter i grunnboken. Frem til delingsloven trådte i kraft i 1980 ble fallrettigheter ofte skilt ut som egne gårds- og bruksnumre. Både før og etter denne tid har fallrettigheter også blitt tinglyst som leieretter eller andre typer pengeheftelser, avhengig av om retten ble leid bort eller solgt. I dag blir fallrettigheter tinglyst som en heftelse eller rettighet på de berørte eiendommene. Tinglyste fallrettigheter kommer altså til uttrykk på forskjellige måter i grunnboken avhengig av når og hvor de ble tinglyst, og om det gjelder salg eller bortleie.

Hvordan tinglyse
Når en grunneier har leid bort eller solgt fallrettigheten kan det være aktuelt å få leieavtalen eller kjøpekontrakten tinglyst på den berørte eiendommens grunnboksblad. Da vil den nye innehaveren av fallretten få rettsvern for sitt erverv.

Ved tinglysing av slike avtaler gjelder vanlige regler for tinglysing. Det må fremgå av dokumentet om avtalen gjelder leie eller overdragelse av fallretten. Avtalen må dessuten tydelig angi hvilke eiendommer den skal hefte i, og må inneholde navn og fødselsnummer (11 siffer), eventuelt organisasjonsnummer, til hjemmelshaverne og rettighetshaver, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Som oftest er rettighetshaver et selskap, gjerne et småkraftverk. Dokumentet må være signert av alle berørte hjemmelshavere, enten direkte eller ved bruk av fullmakt , jf. tinglysingsloven § 13.

Av den innsendte dokumentasjonen må det fremgå hvor i landskapet fallretten ligger. Dette gjøres lettest med et kart hvor gårds- og bruksnummer og kotehøyder for begynnelse og slutt fremgår.

Dersom avtalen i tillegg til selve fallrettigheten innebærer en rett til å sette opp kraftstasjon, rørgater, anleggsvei, inntaksdam eller lignende må tiltakshaver kontakte kommunen for oppmåling av eget festenummer eller bruksnummer som viser hvilken del av eiendommen avtalen omfatter, jf. matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30. Les mer om oppmålingsplikten i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 14.4. Ved tinglysing må eventuell festekontrakt for tomten legges ved.

Konsesjon
Det følger av konsesjonsloven § 15 at erverv som er konsesjonspliktig etter konsesjonsloven ikke kan tinglyses med mindre konsesjon er gitt. Det fremkommer av konsesjonsloven § 3 at loven også gjelder stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast eiendom, noe som omfatter leie og overdragelse av fallrettigheter. Konsesjonsvedtak, egenerklæring om konsesjonsfrihet eller en uttalelse fra kommunen om at dette ikke er nødvendig skal legges ved dokumentene for tinglysing. Les mer om konsesjon.

For erverv som er konsesjonspliktig etter industrikonsesjonsloven er det gitt et eksplisitt unntak i den alminnelige konsesjonsloven § 2. Begge disse lovene gjelder konsesjon for erverv, og i slike saker er det tilstrekkelig med konsesjon etter industrikonsesjonsloven. Unntaksvis kan tinglysing også godtas hvis konsesjon etter industrikonsesjonsloven ikke kan fremlegges på tinglysingstidspunktet, se lovens § 30 tredje ledd.

Konsesjon for erverv må imidlertid ikke forveksles med konsesjon gitt i medhold av vassdragsreguleringsloven og vannressursloven som kun gjelder konsesjon til drift av virksomheten. Slik konsesjon er ikke et vilkår for tinglysing og vil ikke bli kontrollert av tinglysingsmyndighetene.

Jordloven
Dersom avtalen om fallrettighet gjelder i et område som er regulert til landbruk må kommunen gi tillatelse etter jordloven § 12. Denne bestemmelsen sier at en rettighet som ligger til en eiendom ikke kan fradeles eller leies bort for lenger tid enn 10 år av hensyn til landbrukseiendommens verdi og drift. En fallrettighet er en slik rettighet. Samtykke kan gis innenfor lovens grenser og kan gis på visse vilkår.

Samtykke etter jordloven § 12 må legges ved dokumentene som sendes inn til tinglysing. Alternativt må det dokumenteres at forholdet omfattes av et av unntakene i jordlovens § 2. Spørsmål knyttet til jordloven rettes til kompetent myndighet i kommunen hvor eiendommen ligger.

De samlede dokumentene som sendes inn til tinglysing vil bli vurdert konkret.

Transport og pantsettelse
Fallrettigheter kan overføres til nye rettighetshavere ved transportpåtegning på originale dokumenter eller på et vedlegg til avtalen. Hvis fallrettigheten er matrikulert og har fått et eget gårds og bruksnummer kan den dessuten overdras ved bruk av et vanlig skjøte. Dokumentet må signeres av den som er oppført som rettighetshaver i grunnboken. Både opprinnelige og nye rettighetshavere må identifiseres med navn og organisasjonsnummer/fødselsnummer.

En fallrettighet kan pantsettes. Det finnes spesielle pantedokumenter som kan brukes for å tinglyse pant i rettigheter, men det er også mulig å bruke vanlige pantedokumenter såfremt det tydelig fremgår av dokumentet hvilken rettighet som pantsettes. Fallretten må identifiseres med dokumentnummer og tinglyst dato.

Gebyr for tinglysing
Ved førstegangs tinglysing og senere overdragelser til nye rettighetshavere blir det beregnet tinglysingsgebyr på kr 1548,-. Tinglysingsgebyret for pantedokument er kr 1935,-.
Tinglysing av fallrettigheter vil som hovedregel ikke utløse dokumentavgift, med mindre tinglysingen innebærer en overdragelse av fast eiendom, grunn eller bygninger.

Sletting i grunnboken
Dersom en fallrettighet skal slettes fra grunnboken gjelder vanlige regler for sletting.

Les også om signaturrett i foretak.