De Soto says in his book that there are 25 rich countries in the world – and 25 countries with widespread and secured ownership to land. These are the same countries and Norway is one of them.
(Onsrud 2002a:18)

Eiendomsregistrering i Norge

av førsteamanuensis Einar Hegstad

Forfatteren er seksjonsleder for Eiendom og rettslære ved Institutt for landskapsplanlegging, Universitetet for miljø og biovitenskap, Ås. Han er utdannet jordskiftekandidat fra Norges landbrukshøyskole og bedriftsøkonom fra Norges handelshøgskole. Artikkelen bygger på forfatterens doktorgradsavhandling fra 2003 ”Om eiendomsregistrering – med hovedvekt på norske forhold”.

4.1 Innledning

Hensikten med framstillingen er å drøfte og få fram viktige hovedtrekk i det norske systemet og den norske matrikulære tilstanden, og å drøfte viktige særtrekk ved de norske forholdene.

Det norske eiendomsregisteret består, som i mange andre land, av et objektregister og et rettighetsregister. Matrikkelen utgjorde objektregisteret fram til 1980, da det ble avløst av GAB-registeret. Rettighetsregisteret er den såkalte grunnboka, tidligere også betegnet som panteregister mv. Ettersom eiendomsforhold og registreringssystem henger så nøye sammen, vil jeg først gjennom noen historiske utviklingslinjer, med utgangspunkt i todelingen i objektregister og rettighetsregister, dra inn spesielle kjennetegn ved eiendomsforholdene. Den historiske utviklingen er komplisert, og nedenfor trekker jeg bare fram hovedtrekk som er nødvendige i denne sammenheng. Etter det historiske tilbakeblikket omtaler jeg sentrale hovedtrekk ved dagens system.

4.2 Historiske utviklingslinjer

4.2.1 Matrikkelen på landsbygda – et objektregister med røtter tilbake til middelalderen

Den store historiske og geografiske skillelinjen i det matrikulære systemet går mellom det vi, noe forenklet, kan kalle by og land. La oss ta utgangspunkt i matrikkelsystemet på landet, ettersom det har vært det dominerende, og på flere måter ligger til grunn for det enhetlige systemet vi nå har. Matrikkelsystemet er gammelt, og det er vanlig å sette fødselsåret til 1665, da den såkalte ”gamle” matrikkelen ble påbudt etablert, jf. Juvkam (1946). Den omfattet ikke byene, dvs. tettsteder med status som kjøpsteder eller ladesteder, og heller ikke det nåværende Finnmark fylke. Røttene til systemet fra 1665 er selvsagt mye eldre; de går tilbake til middelalderen[142]. Det som imidlertid er viktig å poengtere her er de dominerende egenskaper ved eiendomsforholdene som matrikkelen skulle betjene. På den ene siden var dette et leiesystem, der bøndene stort sett var leilendinger under de store jordeierne. Fra middelalderen av dominerte kirken som jordeier (erkebispestolen, bispestolene, klostre, lokale kirker, presteembeter m.m.), dernest adel, krone og velstående bønder. Etter reformasjonen ble staten den dominerende eier gjennom konfiskasjon av sentralkirkelig gods, og etter hvert utover på 16-1700-tallet kom også byborgere og andre store jordeiere, såkalte ”proprietærer”, inn som viktige grupper, ettersom staten fra 1660-årene av solgte store mengder krongods.

Et skyldeiesystem

Vi må imidlertid ikke tenke oss dette som et moderne eiesystem der eierskapet er knyttet direkte til fysiske arealenheter. Holmsen (1966, 1979) har treffende karakterisert forholdene som et ”skyldeiesystem”. Skylda var opprinnelig den årlige avgiften en leilendingsbonde skulle betale til jordeieren, men den fikk etter hvert meget stor betydning i to andre sammenhenger, som begge er viktige for den matrikulære utviklingen.

For det første ble skylda et uttrykk for eiendomsinnehav, et mål for eiendomsmengde så å si, det som Holmsen (1966, 1979) kaller skyldeie. I handel og vandel, i kjøpekontrakter og skjøter, i leieavtaler og antakelig også i dagliglivet, ble den dominerende uttrykks- og tenkemåten at en eier eide så og så mye skyld i en bestemt gård, ikke at en eide jordstykket, bruket eller gården så og så. Underforstått er det egentlig at en eier eller leier en andel, stor eller liten, i en gård. For jordeieren kan vi tenke oss at dette i og for seg er nok; han får sin avkastning i form av avgifter som står i forhold til skylda. For leieren som er bruker på en gård med flere brukere, noe som etter hvert ble vanlig, stiller det seg annerledes. For han må nødvendigvis andelen han leier materialiseres i arealer og ressurser han kan bruke; hus og tun, åker og eng, skog og beite, seter, jakt og fiske, osv. Om hvordan alt dette skulle ordnes fantes det lovregler alt fra middelalderen av, men et hovedpoeng var at dersom alle bøndene på en gård var eller ble enige, så ordnet de seg stort sett som de ville med slike ting. Et poeng i denne sammenhengen er at dersom det kom en ny leilending til en gård der det fra før var en eller flere andre, så måtte han gå inn i den etablerte ordningen. Dette borget for kontinuitet i arrangementene på en gård.

For det andre ble skylda brukt som utligningsgrunnlag for skatt, i prinsippet både på eier- og på leiersida. Bøndene var den viktigste skattebetalergruppen, og det falt da rimelig og fornuftig at skatten ble utlignet, dvs. fordelt mellom bøndene, proporsjonalt med den skyldmengde de disponerte, enten det nå var i kraft av eie- eller leierett, ettersom skyldmengden lokalt måtte antas å stå i direkte forhold til avkastningsverdien av den gårdparten de brukte.

I løpet av 17- og 1800-tallet ble bøndene i Norge selveiere. Det skjedde ikke som en politisk basert jordreform, men som en suksessiv kjøpeprosess over et par hundre år, med ytterst ulikt forløp i ulike landsdeler, se for eksempel Dyrvik (1977). Det som imidlertid er poenget i vår matrikulære sammenheng, er at bøndene stort sett – i alle fall tror vi det – kjøpte de brukene de allerede disponerte som leilendinger. Men det kan også være at de kjøpte gårdparter som var etablerte av andre som driftsenheter, eller at de kjøpte skyld og transformerte det til gårdsbruk. Resultatet blir det samme; gårdsbrukene, dvs. driftsenhetene i landbruket, blir gjennom denne prosessen til eiendomsenheter. Det er i så måte tankevekkende at den dominerende matrikulære eiendomsenheten, både i bygd og by, fremdeles kalles bruksnummer.

Eiendomsdeleing og eiendomsdanning

Eiendomssystemet som jeg kort har skissert ovenfor hadde store matrikulære konsekvenser. På den ene siden ser vi at eiendomsdanning og eiendomsdeling var et spørsmål om behandling av skyld og skyldparter, ikke nødvendigvis om behandling av arealer. Eiendomsdeling er deling av skyld, mens eiendomsdanning kan forstås som for eksempel samling av skyldparter på en eiers hånd. På den andre siden er danning av fysiske driftsenheter et spørsmål om leieforhold og hvordan oppsitterne på en gård ordnet seg med disponeringen av arealene; med andre ord utforming av det vi ville kalle driftsenhetene, eller kort og godt brukene. Eiendomsenheter i fysisk forstand er det ikke så enkelt å få øye på i dette systemet i sin rendyrkede form, men gjennom den måten overgangen fra leilendingsvesen til selveie skjedde, ble det skapt fysiske eiendomsenheter av det ”råmaterialet” som brukerforholdene i leilendingstiden hadde avsatt i marka.

La oss så kombinere dette med statens primære interesse i eiendomsregistreringen. Denne interessen var av fiskal art, og bygde på at bønder var skattebetalere og at skylda som de leide, senere eide, var utligningsgrunnlag. Vi ser dermed at matrikkelen nødvendigvis måtte bli konsentrert om skylda; hvor stor den var, hvor stor den skulle være, hvordan den skulle kunne fastsettes, hvordan den skulle kunne endres, hvem som eide den, hvem som leide den, osv. Vi ser også at eiendomsdeling, ut fra dette perspektivet, primært måtte fortone seg som et spørsmål om skylddeling. Det var nemlig størrelsen på skylda som var avgjørende for fordelingen av skatten, ikke i og for seg arealet direkte. Bøndene hadde på sin side, enten de nå var leilendinger eller selveiere, interesser for både areal som grunnlag for bruk, og skyld som grunnlag for skatten de skulle betale.

Kartet var mindre viktig

I dette systemet spilte kartlegging liten eller ingen rolle, og dette er kanskje den viktigste konsekvensen for eiendomsregistreringen i Norge, noe som har gjort og gjør seg gjeldende faktisk helt fram til nåtid. Sevatdal (1988:10) peker på følgende:

Utgangspunktet er at kartlegging kostar pengar; det er dyrt, og relativt sett var det mykje dyrare før enn i dag. Det skulle difor gode grunnar til før ein sette i gang slikt arbeid som ein generell del av matrikkelsystemet.

Nå var det nok ikke dyrere å lage kart i Norge enn i andre land, der de gjorde det i forbindelse med matrikkelen. Den spesielle eie- og disposisjonsretten til jord som *var i Norge, gjorde imidlertid at aktørene hadde mindre nytte av kart her enn andre steder.

Staten hadde ingen fiskal interesse av kartlegging ettersom verken skatt eller andre ytelser ble utliknet etter fysiske arealegenskaper som kunne fanges opp ved kartlegging, og heller ikke andre tungtveiende interesser av å etablere noe matrikulært kartverk - i alle fall ikke noen interesse som sto i rimelig forhold til kostnadene. De store jordeierne, som i prinsippet eide skyld og ikke areal, kunne heller ikke ha noen stor nytte av kart. De greide seg dels med egne registre, såkalte ”jordebøker”, og matrikkelen. Dermed står en igjen med bøndene som leide eller eide skyld og brukte areal. De var på stedet og hadde behov for anerkjente grenser og grensemerker i marka, men kunne utmerket godt greie seg uten kart.

Økonomisk kartverk kom først

Alle parter hadde imidlertid interesser knyttet til takseringsrutiner for fastsetting og endring av skyld, og aktiviteten på dette området var relativt stor, så lenge skylda var viktig som skattegrunnlag, grovt regnet ut 1800-tallet. Delingsloven av 1909 hette karakteristisk nok lov om skylddeling, og de som utførte forretningen ble kalt ”skylddelingsmenn”. De ble antakelig primært oppfattet som en slags skjønnsmenn, som også skulle beskrive grenser. Noe gjennomført offentlig tiltak for etablering av eiendomskartverk og oppmåling som ledd i eiendomsdannelsen på landsbygda fikk vi faktisk ikke før ”Det økonomiske *kartverket” ble etablert på 1960-tallet. I forbindelse med utskiftingen fra 1860 (jordskifte) og utover skjedde det en storstilt eiendomskartlegging, men disse kartene var og forble engangsprodukter knyttet til den enkelte utskiftningssaken.

Gårdsnummer på gårdsbruk og allment

Som nevnt kalles den primære enheten i vårt matrikulære system for ”bruksnummer”, noe som blir forståelig når vi når vi ser på den historiske utviklingen. Men det historiske opphavet, nemlig gårdsbruket, gir vårt nåværende system sitt særpreg også på andre måter. La oss kort og summarisk se hva et gårdsbruk i Norge vanligvis består av; hus og tun, innmark og utmark. Dette bruket kan være en sammenhengende fysisk enhet, men svært ofte består både innmark og utmark av flere separate teiger. Videre kan rettighetsstrukturen og faktisk også eierstrukturen variere over denne fysiske enheten; tun og innmark er gjerne eneeiendom, mens det i utmarka kan være eneeide teiger, realsameie og servitutter i ulike kombinasjoner.

Poenget er at en enhet av denne sammensatte karakter har vært så å si bestemmende for utviklingen av det matrikulære systemet; det måtte lages et matrikulært system som gjenspeilte og kunne betjene denne typen enhet; ved skattlegging, kjøp og salg, arv og overdraging, pantsetting og ikke minst ved deling. Det er lett å se at dette medførte at det ikke ble hensynet til den enkelte fysiske teigen som fikk prege systemet, og at systemet dermed ikke ble et egentlig teigbasert system. Det er vel heller rettere å si at vi hadde og har et slags blandet system, der en tilstreber fysiske arealmessige enheter som samtidig er både eierenheter og bruksenheter. For eksempel så er det ikke slik at et gårdsbruk hadde og har bare ett bruksnummer. Tvert om er det slik at kjøp og salg, arv og skifte og andre transaksjoner har vært virksomme, slik at et gårdsbruk ofte kunne bestå av flere bruksnummer. Holmsen (1979) framhever at gårdsbruket på 1700-tallet kunne ha navnet til oppsitteren som kjennemerke, og bestå av flere ”løpenummer”, som var betegnelsen på en enhet tilsvarende bruksnummeret.

En annen konsekvens er litt vanskeligere å se; det har å gjøre med hvordan en oppfatter danningen av nye eiendommer. Hos oss var og er det slik at den dominerende formen for eiendomsdannelse er deling, eller enda mer spesifikt; fradeling. En bygger altså på forestillingen om at det er en eksisterende enhet som blir fradelt noe, og det er dette ”noe” som får ny matrikkelidentifikasjon og, kanskje enda viktigere, som skal beskrives. Dette kan virke logisk når en historisk veletablert og velkjent enhet – i dette tilfelle et gårdsbruk – blir fradelt noe, for eksempel en relativt liten parsell. Gårdsbruket er jo der som det alltid har vært, bare litt mindre. Men for det første så har det som konsekvens at en enhet vil få endret faktisk innhold (omfang), mens dens identifikasjon er den samme. En får altså ikke informasjon om at dette er en ”ny” - eller i alle fall endret - enhet gjennom identifikasjonen. Skyldtallet gav derimot klar indikasjon om at en endring hadde skjedd – så lenge vi hadde opplysning om skyld og foretok en skyldeling. For det andre så var det, etter denne fradelingstankegangen, egentlig strengt tatt bare nødvendig å beskrive det ene delingsproduktet, nemlig den delen som ble oppfattet som ”fradelt”, noe som i praksis vanligvis var synonymt med ”frasolgt”.

Betydningen av dette kommer klarere fram om vi sammenligner med systemer som legger hovedvekten på at enhver endring i det bestående, ut over rene småjusteringer, representerer ”eiendomsdannelse”. Dette synet medfører at det er to nye enheter som dannes ved en eiendomsdeling, eller at en ny enhet skapes ved en sammenslåing av to eksisterende enheter, og at standardene for unik identifikasjon (over tid) og beskrivelse av nye enheter skal følges for alle enheter som blir stående i matrikkelen etter operasjonen. I praksis betyr det for eksempel at den gamle identifikasjonen slettes, og at alle de nye enhetene beskrives.

Logisk kunne en tenke seg at systemet også kunne lagt betydelig vekt på det motsatte av fradeling, nemlig samling eller sammenføyning av matrikulære enheter når de for eksempel kom på en og samme eierhånd og ble drevet under ett som et gårdsbruk. Det er imidlertid ikke tilfelle. Det har vært og er riktignok mulig å få sammenføyd bruksnummer, men det har aldri vært tillagt stor vekt, verken av myndigheter eller eiere. Fradeling med beskrivelse og registrering av den delen som ble oppfattet som ”fradelt”, har alltid vært ansett som den viktigste matrikulære operasjonen.

Gårdsnummeret i vårt matrikulære system er også en historisk arv vi trekker med oss. Jeg skal ikke gå inn på den historiske bakgrunnen, men viser til Holmsen (1966:135–160) og Holmsen (1979:207-236), der disse spørsmålene blir belyst både oversiktlig og inngående. En kan vel si det slik at da gårdsbrukene ble eiendomsenheter, så skulle en tro at gårdene (matrikkelgårdene) på sett og vis skulle være overflødige og brysomme som matrikulære ”mellomenheter” mellom administrativ enhet (tinglag, sogn, kommune, mv.) og bruksnummer. Slik gikk det altså ikke, og grunnene til dette skal jeg ikke gå inn i her. Det er en komplisert og uryddig historie, med blant annet regionale ulikheter, og jeg viser til nevnte skrifter av Holmsen (1966, 1979). Ved innføringen av nåværende delingslov av 1978, da siktemålet blant annet var å få til et ensartet system for hele landet, ble ordningen med gårdsnummer faktisk utvidet til å gjelde også der det ikke eksisterte fra før, så som i byene og i Finnmark. Vi har altså fortsatt med oss disse enhetene, som ikke er eiendomsenheter, men som dels er å se på som en slags matrikulære hjelpeenheter, og dels som enheter med stor kulturhistorisk og praktisk historisk og juridisk betydning.

Matrikkelen som skattegrunnlag

Gjennom hele historien fram mot slutten av 1800-tallet var den skattemessige funksjonen statens viktigste interesse i matrikkelutviklingen. Da skattesystemet ble lagt om sist på 1800-tallet og først på 1900-tallet til inntekts- og formuesskatt, og skylda mistet det meste av betydningen som utligningsgrunnlag for skatt, ble statens interesse for vedlikehold og videreutvikling av matrikkelen sterkt redusert. En kan vel si det slik at hele sakskomplekset hovedsakelig kom til å dreie seg om eiendomsdeling. Skylddelingsloven av 1909 var en delingslov, tilsynelatende av skyld, men der den viktigste komponenten var fysisk deling. Det var ikke en lov om ordning av matrikkelen, eller av eiendomsregistreringen generelt. Det som det kanskje er aller størst grunn til å merke seg er at det ikke ble utviklet noen form for statlig etat til å gjennomføre disse delingene, og heller ikke noen form for koordinert innsats for oppmåling og kartlegging. En opererte faktisk, organisatorisk og teknisk, som om det fortsatt var skylda som var det sentrale, med lokale skylddelingsmenn (skjønnsmenn) og grensebeskrivelser av meget varierende kvalitet[143]. Statens aktivitet innskrenket seg stort sett til lovgivning og føring av en såkalt ”Hovedmatrikkel”, først i Finansdepartementet og senere i Landbruksdepartementet.

Som nevnt faller Finnmark utenom den matrikulære historien som er skissert ovenfor, noe som henger sammen med den særegne eiendomshistorien i dette fylket. Ordningen her skriver seg fra 1775, med loven (resolusjonen) av 27. mai 1775 om avhending og ordning av jord- og rettighetsforhold.

 

4.2.2 Matrikkelen i byer og tettsteder – en sammenligning med utviklingen på landsbygda

Hittil har jeg forsøkt å trekke opp en utviklingslinje for forholdene på landsbygda, eller for den ”alminnelige” matrikkelen som den også ble kalt. Eiendomsregistreringen i byer og tettsteder utviklet seg annerledes. Det sier seg nesten selv at fysiske arealmessige aspekter her måtte få større betydning og komme til uttrykk både gjennom kart og oppmåling. Med ”byer” menes her kjøpsteder og ladesteder, mens tettsteder er bymessig bebygde områder i landkommuner.

Byenes arealer var formelt avgrenset mot den omkringliggende landsbygd, og hadde sine egne matrikulære systemer, se for eksempel lov av 5. juni 1869 om hvordan en skulle forholde seg når grunn endret status fra å være landsbygd til å bli by. Etter hvert som nye byer vokste fram, og gamle ble utvidet, ble de korresponderende arealer skåret ut av den alminnelige matrikkelen, i alle fall i prinsippet.

Grunn som matrikkelenhet

Den dominerende arealbruken i by er selvsagt byggegrunn, og de bruksmessige enheter er tomter. I norske byer har tomtene vært de selvsagte matrikulære enhetene. Vanligvis tenker en på tomt og bygning(er) som en enhet, og benevner denne enheten for ”eiendom”. Det er likevel verdt å merke seg at tomtefeste, karakterisert ved at eieren av huset leier tomta, har spilt en stor rolle gjennom lange tider, jf. Lid (1961). En bymessig eiendom trenger altså ikke være en eiermessig enhet. Svært ofte var det bare én, eller et lite fåtall store grunneiere, som eide grunnen i byene, særlig de byene som utviklet seg fra 1600-tallet og framover, jf. Eliassen (1999). Matrikkelen i slike byer kunne bestå av grunneierens private ”jordebok”, eller ”grunnbok” som den gjerne ble kalt, til langt utpå 1800-tallet. Det er all grunn til å merke seg at staten ikke tok noe ansvar for å påby, utvikle og vedlikeholde et enhetlig matrikulært system for byene.

Matrikkelen i byer og tettsteder har hele tiden vært et ansvar for de lokale myndigheter; staten har gitt lover, men ellers overlatt organisering og gjennomføring til lokale organer, fra 1840-tallet av til kommunene. Nedenfor vil jeg helt kort gå inn på lovgivningen vedrørende matrikkelen i byene. Hensikten er som tidligere ikke å gi en slags uttømmende beskrivelse, men å få fram hovedtrekk ved utviklingen av systemene. Det må imidlertid innledningsvis poengteres sterkt at både eiendomsforholdene og matrikkelforholdene i byene er et forsømt historisk forskningsfelt. Det finnes ikke noe som tilsvarer forskningsaktiviteten rundt tilsvarende emner på landsbygda. Jeg vil derfor bare være i stand til å gi en slags oversikt over lovgivningen, men lite om hvordan det egentlig fungerte i praksis. Jeg bygger mye på en doktoravhandling i historie, Eliassen (1999), en bok om administrasjonshistorie, Masdalen & Mykland (1987), og enkelte andre arbeider, så som en hovedoppgave i eiendomsfag, Gai (2001).

Det første statlige initiativ som må nevnes er forordning av 1719 om oppmåling i forbindelse med tvister om grenser mv., det være seg på land eller i by. Denne regelen er imidlertid knyttet til rettssaker og har ingen direkte tilknytning til eiendomsregistrering, men det kan antas at dette var grunnlaget for utvikling av landmålerkompetanse.

Lovpåbud i matrikkelen

Det første lovpåbud om en form for matrikulering finner vi typisk nok i forbindelse med skatt; i et Kgl. Reskript av 1735 om skatteregler for kjøpstedene. Her er det pålegg om oppmåling og nummerering av eiendommene, og det er rimelig å anta at det måtte opprettes et eget register i denne sammenhengen.

I 1790 kom det et påbud (”plakat”) om oppmåling ved fradeling av grunn i kjøpsteder, og innføring i kjøpstedets matrikkel. Den videre utviklingen utover på 1800-tallet er preget av at oppmålingen og eiendomsregistreringen var knyttet til bygnings- og reguleringsvesenet, og lovgrunnlaget finner vi i bygningslovene. Disse kommer dels i form av lover for de enkelte største byene, det ble gitt bygningslover for Christiania i 1827 og 1899, for Bergen i 1830 og 1899 og for Trondheim i 1845 og 1906. Det kom også diverse endringer mv., se Masdalen & Mykland (1987:204-209). Den første generelle bygningslov kom i 1845, og skulle gjelde alle kjøpsteder og ladesteder som ikke hadde egen bygningslov, dvs. den gjaldt ikke for Christiania, Bergen og Trondheim. Videre gjaldt den et byggebelte rundt byene, og kunne også gjøres gjeldende for tettsteder i landkommuner. I 1883 kom en generell lov om plikt til oppmåling av tomter og grunn i kjøpsteder og ladesteder. Til slutt nevnes at det kom en viktig og generell bygningslov i 1924 (iverksatt 1929) og ny generell bygningslov for hele landet i 1965. Begge disse lovene hadde regler om at lovens bestemmelser om oppmåling av eiendommer mv. i bykommuner kunne gjøres gjeldende for deler av landkommuner som hadde tettstedskarakter.

Sammenligning by og land

Fra et matrikulært sammenlignende synspunkt (mellom by og land) er det noen hovedpoenger som kan trekkes ut av historien så langt:

Vi har hatt en matrikulær historie for bygdene, en annen for byene og etter hvert også, lovmessig sett, for tettstedene på landsbygda. Det er mulig at vi bør skille ut historien til tettstedene på landsbygda som egen kategori, det er ikke sikkert at en der fulgte en ”bymessig” praksis.

For byer og tettsteder var oppmåling, men ikke nødvendigvis etablering av et kartverk, fra første stund ansett som et meget vesentlig element, i motsetning til på landsbygda. Generelt kan det sies at eiendomsregistrering og eiendomskartlegging i de større byene lenge har vært på nivå med resten av Europa, mens Norge fram til 1980 antagelig var nokså alene i Europa om å ha en ordning der eiendommer på landet ble beskrevet av lekfolk, uten oppmåling og kartfesting[144].

Lovreglene for byer og tettsteder spesifiserte ikke ett matrikulært system. Lovreglene har stort sett gått på at det skal foretas oppmåling, kartlegging, deling osv., og det ser ut til at lokale myndigheter har kunnet utforme systemene i stor grad etter lokale forhold. Dermed må det antas at den lokale praksis varierte mye. Jeg må imidlertid ta et forbehold her; det kan være at bildet ville bli annerledes om en gikk dypere inn i forskriftene til lovene og praksis i de enkelte kommuner. For landsbygda utviklet man som nevnt en egen matrikulær lovgivning og tilstrebet et enhetlig system allerede i 1660-åra, med den såkalte ”Gamle matrikkel”. Selv om gjennomføringen av skylddelingene var et lokalt, aldri et statlig ansvar i form av en nasjonal etat eller et landsdekkende organ, så var lover, forskrifter og lignende i det store og hele ens for hele landet, det viktigste unntak var Finnmark. Som i byer og tettsteder var altså gjennomføringen av forretninger på landsbygda et lokalt ansvar, så på dette viktige punktet var det likhet.

Den lokale organisering og gjennomføring var ulik. På landsbygda var forretningene skylddelinger, gjennomført av lekmenn - de såkalte skylddelingsmenn – og forretningene var organisert på lignende måte som skjønn. Her må det skytes inn at i perioden 1764 til 1845 skulle skylddelingsforretningen styres av sorenskriveren, altså en juridisk fagperson. Fra 1845 skulle sorenskriveren bare være med dersom partene krevde det. I byene stod det fysiske og oppmålingsmessige i sentrum, det var oppmåling og kartlegging som var det sentrale, organisert innen den tekniske delen av byens og senere kommunenes administrative apparat.

 

4.2.3 Rettskraftvirkninger av matrikulære forretninger

Et viktig spørsmål ved ethvert matrikulært system er hva slags rettslige virkninger matrikulære forretninger har, kanskje særlig med hensyn til grenser. Dette henger igjen sammen med hvordan slike forretninger er organisert; hva slags organ som gjennomfører dem, hvilken formell kompetanse organene tillegges og hvilken reell faglig kompetanse utøverne har. Som vi har sett var det lekmenn (skylddelingsmenn) som utførte skylddelingene på landsbygda, fra 1764 under ledelse av sorenskriveren fram til 1845, og fra 1845 og helt fram til delingsloven trådte i kraft (1980) uten fagkyndig ledelse. I byene var det teknisk personale, dvs. mer eller mindre kvalifiserte landmålere som utførte forretningene.

Spørsmålet om rettslige virkninger er meget vidt og kanskje heller ikke særlig vanskelig å besvare på det generelle planet. Det er nærmest selvsagt at de matrikulære forretninger i bygd og by gjennom århundrene har hatt rettslig betydning. De vanskelige, men også mer betydningsfulle spørsmålene springer ut av rettskraftvirkningen, og poenget er om det er mulig å si noe prinsipielt, sammenfattende og karakteriserende om det norske systemet med hensyn til rettskraftvirkningen av matrikulære forretninger, og dermed systemets evne til å etablere formaliserte og aksepterte eiendoms- og rettighetsgrenser. Er det for eksempel slik at tvister om grenseforløp kunne avgjøres gjennom slike forretninger, og kunne det uten videre i ettertid reises tvistesak om et grenseforløp beskrevet gjennom en offisiell matrikulær forretning? Dette er viktige spørsmål som har med et matrikulært system sine klarleggende, tvisteløsende og tvisteforebyggende egenskaper å gjøre.

Tvist om grenser

Hvordan dette har vært i den tidsperioden som her omtales, dvs. fra 1600-tallet og fram til delingsloven trådte i kraft i 1980, er ikke uten videre klart. Men hovedprinsippet har vært at tvister bare kunne avgjøres endelig gjennom domstolene, når ikke partene selv, på grunnlag av en eller annen form for enighet (avtale, voldgift, osv.), fant fram til en løsning. Grenser som ikke ble fastsatt på det vi kan kalle ”domstolsmåten” ville det i prinsippet kunne reises tvistesak om. Meget kort og forenklet må det kunne sies at matrikulære forretninger gjennom tidene, det være seg skyddelinger på landsbygda eller delings- og oppmålingsforretninger i byene, sannsynligvis ikke har hatt den prinsipielle rettskraftvirkningen det her siktes til. Det ser ut til at når en grense ”fastsettes” og beskrives gjennom en matrikulær forretning, så bygger det ikke på en selvstendig beslutning av ”matrikkelorganet”, men på forestillingen om en underliggende viljesytring fra grunneierens, eventuelt grunneierenes side, jf. Jørgensen (1991), som riktignok beskriver systemet etter delingsloven av 1978. Når det gjelder andre elementer i en matrikulær forretning, for eksempel fastsetting av skylda, kunne det sannsynligvis stille seg annerledes.

Videre var det slik at dersom det oppstod tvist om grenseforløp under en matrikuær forretning, så hadde verken skylddelingsmennene på landsbygda eller landmåleren i byen kompetanse til å treffe beslutning i tvisten. Voldgift kunne komme inn i bildet, likeså ulike former for megling og hjelp for partene til å komme til enighet, men dette endrer ikke det prinsipielle; matrikulære organer kunne ikke avgjøre tvister om grenseforløp. En kan vel si det slik at dersom partene ikke kom til enighet så ga systemet opp; saken stoppet for så vidt opp når det gjaldt tvistedelen av forretningen. Og det lå heller ikke inne i systemet at saken faktisk ble brakt videre til løsning i domstolene; det var opp til partene om det skulle skje.

Når det gjelder den praktiske virkningen for de facto å klarlegge hvor grensene går, og således systemets tvisteforebyggende egenskaper, så vil andre forhold enn den formelle rettskraftvirkningen i høy grad komme inn i bildet. Den tekniske kvaliteten ved forretningen, så som nøyaktigheten i beskrivelser, grensemerking, oppmåling og kartlegging vil spille en stor rolle, men også i hvilken grad en i ettertid har etterlevd, respektert og markert grensene gjennom arealbruken. Ettersom kartleggingen gjennom historien stort sett har vært fraværende på landsbygda, beskrivelser har vært utført av lekmenn, samt en svak utvikling av enhetlige system med gitte standarder og ingen egentlige kompetansekrav i byene heller, sammenholdt med de mer prinsipielle egenskapene nevnt ovenfor, så synes det berettiget å anta at systemet, samlet sett, har hatt liten rettsklarleggende, rettsfastsettende og tvisteforebyggende evne. Dette er selvsagt en karakteristikk som jeg vanskelig kan underbygge, så det får kanskje heller bli stående som en hypotese eller antagelse. Det er imidlertid ikke urimelig å se det relativt store antall grense- og rettighetstvister vi har i Norge i forbindelse med jordskifte, sammenlignet med nabolandene, i sammenheng med dette[145].

Økt myndighet til jordskifteretten

Det er antagelig i dette lys en bør se jordskifterettenes rettsfastsettende (dømmende) kompetanse i jordskiftesaker helt fra 1860-tallet av, men særlig grensegang som egen sakstype for jordskifterettene. Denne ordningen kom inn i jordskifteloven ved en lovendring av 22. juni 1934, og gikk kort sagt ut på at jordskifteretten i egen sak kunne klarlegge, avmerke og beskrive eiendomsgrenser. I 1950 ble dette utvidet til også å gjelde grenser for alltidvarende bruksretter. Forhistorien til denne lovendringen i 1934 er drøftet av Lid (1961), men med hovedvekt på forholdet mellom jordskifteretten og de vanlige domstolene når jordskifteretten også fikk kompetanse til å kunne dømme i grensetvister, uten at det er ledd i en jordskiftesak. Det er med andre ord problemet med at jordskifteretten fikk dømmende kompetanse i grensetvister, uten at det skulle foregå noen omordning av eiendomsforholdene, og at vi slik sett fikk to alternative veier for å avgjøre grensetvister som blir belyst.

Imidlertid inngikk denne lovendringen i et større kompleks; klarlegging av uklare grenser ble mye drøftet først på 1900-tallet. Vi kan minne om skylddelingsloven av 1909, opprettingen av en dømmende kommisjon, den såkalte ”Høyfjellskommisjon” til å fastsette grenser for statsallmenningene i Sør-Norge i 1908, og arbeidet med å få i stand en ordning for kartlegging av eiendomsgrenser gjennom en såkalt ”økonomisk oppmåling”. Dette arbeidet foregikk fra ca. 1910 og utover, og gav som et slags foreløpig resultat lov av 2. juli 1921 om grenseavmerking ved økonomisk oppmåling, og generelt lov av 22. februar 1924 om bygningsvesenet (bygningsloven) med moderniserte regler om oppmåling mv. i kapittel VII. I denne sammenhengen er det særlig grunn til å framheve regelen i § 57 i bygningsloven om at eiere kunne kreve kart- og oppmålingsforretning, noe som tilsvarer kartforretning etter nåværende lov. Loven av 1921 antas å ha satt lite spor etter seg, noe som trolig henger sammen med at loven ”… kommer til anvendelse, når et herred har besluttet å iverksette oppmåling og kartlegging av herredet eller deler derav” (§ 1). Slike beslutninger ble det etter alt å dømme ikke gjort mange av, uten at jeg har undersøkt nærmere hvordan dette ble praktisert. Imidlertid har denne loven i §6 et meget interessant opplegg for hvordan grenser kunne bli fastlagt med bindende virkning: Eierne skulle avmerke sine grensepåstander, og hadde en frist til å bringe eventuelle tvister inn på den vanlige domstolsveien. Dersom så ikke skjedde, fastsatte en spesiell oppmålingsnemnd en grense, og partene fikk en frist på 6 måneder til å bringe tvisten inn for domstolene. Dersom det ikke skjedde, ble denne grensen ”… endelig gjeldende eierne imellem”. Dette ligner opplegget i våre naboland.

Det er rimelig å tolke hjemmelen for egne grensegangsaker for jordskifterettene som et utrykk for at de virkemidlene en hadde til disposisjon ikke fungerte godt med hensyn til å klarlegge uklare grenser, i alle fall ikke på landsbygda. Min primære hensikt er å poengtere at grensegangene ved jordskifteretten kan oppfattes som et nødvendig supplement, ettersom den matrikulære behandlingen av grenser ikke ledet fram til rettskraftige beslutninger om grensene, og i tilfellet av tvist ble det ikke produsert beslutninger i det hele tatt[146]. Den vanlige domstolsbehandlingen var tydeligvis heller ikke ansett som hensiktsmessig nok. Det er rimelig lett å se dette, ettersom slike saker krever oppmålings- og kartkompetanse som de vanlige domstoler ikke har. På et dypere plan kan det sies at vanlig domstolsbehandling neppe er den mest egnede framgangsmåte for å fastlegge grenser i første instans. Det sier seg selv at disse problemene var mest påtrengende på landsbygda, ettersom skylddelingsvirksomheten normalt ikke involverte profesjonell oppmåling og kartlegging.

 

4.2.4 Rettighetsregisteret: Røtter tilbake til middelalderen

Tinglysingen og grunnboka har en historie som løper parallelt med matrikkelhistorien, og som dels har sammenheng med den, men som også til en viss grad ser ut til å være uavhengig. Imidlertid er det en meget klar funksjonell sammenheng her. Det er vanskelig å forstå vår matrikulære utvikling, som jeg skissemessig har beskrevet ovenfor, uten å kjenne hovedtrekkene i grunnbokas historie. Når ulike matrikulære ordninger, som for eksempel de for henholdsvis by og land, kunne fungere innenfor en og samme jurisdiksjon, var det antakelig dels fordi det eksisterte et ensartet grunnboksystem. Videre at grunnboksystemet var så vidt fleksibelt at det kunne fange opp ”produkter” fra ulike matrikulære systemer og praksis. Det gjelder for eksempel defineringen av eiendomsenheter.

Austenå (1988) har gitt en kortfattet og koordinert framstilling av begge forløp, og jeg viser til denne. Her skal jeg bare dra fram noen viktige poenger i min sammenheng.

Utgangspunktet for vårt nåværende tinglysingssystem finnes, som for matrikkelen, på 1600-tallet. På samme måten er røttene til systemet mye eldre; de går tilbake til middelalderen. Hele ordningen tar utgangspunkt i behovet for å offentliggjøre, formidle og få beskyttelse for rettshandler med fast eiendom. Etter hvert som skriftligheten i offentlig forvaltning blir gjennomført, på dette området i løpet av 1600-tallet, blir også tinglysingen skriftliggjort, i den forstand at rettshandler blir innført i protokollene for forhandlingene på de lokale bygdetingene (underrettene).

I Norske lov fra 1687 ble det påbudt å føre en egen protokoll over overdragelser og rettsstiftelser i fast eiendom, den såkalte ”skjøte- og pantebok”. Innføringen her bestod i avskrift av dokumentet vedrørende transaksjonen, og skjedde kronologisk for hele tinglaget[147]. Det er lett å forstå at en slik dokumentsamling raskt ville bli vanskelig å bruke, og derfor kom påbud i 1738 om at det skulle føres både et personregister og et realregister. I realregisteret var eiendommene identifisert ved navn. Koordineringen med enhetene og betegnelsene i matrikkelen synes å ha vært meget svak og praksis varierende. Austenå (1988:26) utrykker det slik: «I prinsippet hadde Norge fra 1738 to ulike registreringssystem for fast eiendom; Ett for skattleggingsformål og et annet for å gi informasjon om rettigheter til og i slike eiendommer».

I 1848 ble det gitt bestemmelser gjennom lov om innføring av nye realregistre, koordinert med identifikasjonen av eiendommene (matrikkelnummer og løpenummer) og administrativt område (tinglaget) i matrikkelen. Hver eiendom skulle ha et eget blad i grunnboka. Fra dette tidspunkt har vi i prinsippet hatt parallellitet mellom matrikkelen og grunnboka med hensyn til disse to forholdene, selv om den praktiske gjennomføringen tok tid.

Rettslig troverdig og viktig

Systemet som ble introdusert i 1848 er det samme vi har i dag, men er selvsagt endret, utviklet og tilpasset, blant annet ved at grunnboka tidlig på 1990-tallet ble edb-basert. Den viktigste endringen gjelder imidlertid den rettslige troverdighet, både positiv og negativ. Den utviklet seg antakelig gradvis, og ifølge Austenå (1988) fikk grunnbøkene først tilnærmet full rettslig troverdighet ved tinglysingsloven av 1935.

Sammenlignet med matrikkelen er tinglysingsordningen og grunnboka i Norge mye mer på linje med ordningen i nabolandene og andre land det er rimelig å sammenligne med. Nedenfor vil jeg nevne noen viktige poenger som har sammenheng med matrikkelen.

I motsetning til matrikkelen har tinglysingssystemet alltid i prinsippet vært ensartet for hele landet, men det må selvsagt sies at det kan ha utviklet seg ulik lokal praksis innenfor de rammer som lovsystemet setter. Blant annet er visse vurderingsspørsmål lagt til den lokale tinglysingsdommeren, og det er velkjent at lokale tradisjoner kan ha utviklet seg. Berøringspunktene med matrikkelen, som altså ikke har vært ensartet for hele landet, har rimeligvis trukket i samme retning.

Siden 1848, og egentlig lenge før den tid, har tinglysingen ligget under et statlig organ; de lokale domstolene med Justisdepartementet som overordnet faglig og politisk ledelse. Innslaget av faglighet og profesjonalitet har derfor vært mye større enn for matrikkelen, der legmannsskjønn har preget mye av det matrikulære arbeidet helt opp mot nåtid.

Til slutt skal jeg nevne et poeng som gjelder utviklingen av forholdet mellom matrikkelen og grunnboka i løpet av 1900-tallet. Mot slutten av 1800-tallet, røft regnet ca. år 1900, ble som nevnt skattesystemet endret på en slik måte at matrikkelens betydning i skattesammenheng ble sterkt redusert; den falt langt på vei bort. Dermed minsket også statens interesse dramatisk for vedlikehold og utvikling av matrikkelen. Gjennom storparten av 1900-tallet, antakelig helt fram til matrikkelen begynner å ”gjenoppstå” i form av et moderne informasjonssystem (GAB) for fast eiendom på 1980 og 90-tallet, er det rett å si at det viktigste registeret for fast eiendom i Norge er grunnboka. I byer og tettsteder spiller selvsagt oppmålingsarkivene, målebrev og kart en stor rolle, men som et landsdekkende register over fast eiendom betraktet, er grunnboka det viktigste. Matrikkelsystemet spilte imidlertid en viktig rolle på den måten at det sørget for den nødvendige ”fødselen” av objekter, slik at hver enhet fikk et nummer som rettighetsforholdene kunne knyttes opp til.

 

4.3 Hovedtrekk ved dagens system

4.3.1 Objektregisteret med vedlikehold

Da lov om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom (delingsloven) av 23. juni 1978 trådte i kraft i 1. januar 1980, fikk Norge for første gang et felles lovverk og ett matrikulært system for hele landet. Kort fortalt bygger gjeldende ordning på matrikkelsystemet på landsbygda, samt at bestemmelsene i bygningsloven av 1965 om oppmåling mv. i byer og tettsteder i stor grad ble innført for hele landet. Det stilles krav om oppmåling, koordinatfesting og kartlegging av alle eiendommer som opprettes, og for eksisterende grenser som fastlegges. Videre at grensepunkter skal merkes med standard godkjente grensemerker, så sant det er praktisk mulig. Generelt kan det sies at systemet bygger på et prinsipp om at grensene blir nøyaktigfysisk utstrekning[148], slik at grenseforløpet ikke er nøyaktig bestemt fra før. Vi bærer dessuten med oss et etterslep av grensebeskrivelser fra tidligere skylddelingsforretninger, der fastsettelsen kunne ha et tilsvarende preg. Det kan være at grenseforløpet er fastsatt til å følge naturformasjoner som for eksempel der ”skogen slutter” eller en bekk, dvs. at grenseforløpet kan ha en fysisk utstrekning og i praksis vil kunne endres når disse formasjonene endres. fastsatt, dvs. såkalte fixed boundaries. Men vi har også innslag av det som mer typisk karakteriserer et system med general boundaries. I lover og ifølge rettstradisjoner er det vist til naturformasjoner som utgangspunkt for en grensefastsettelse, typisk dypålen i en elv og marbakken ute i sjøen, hvis grensefastsettelsen ikke framgår på annen måte. Slike naturformasjoner kan endre seg og dessuten ha en

Kommunene og delingsloven

Det er kommunene som er tillagt ansvaret for eiendomsregistrering etter delingsloven, herunder for gjennomføring i felt og for føring av register og kart[149]. Kommunene var opprinnelig pålagt å opprette en såkalt ”oppmålingsmyndighet”. Som følge av tilpasning til kommuneloven av 25. september 1992 ble delingsloven endret ved lov av 4. august 1995, og ansvaret for gjennomføringen av de oppgaver som skal utføres i henhold til delingsloven er isteden lagt til kommunen som sådan. Dette innebærer at kommunene står fritt til hvordan de vil organisere arbeidene etter delingsloven.

At det er kommunen der eiendommen ligger som har ansvaret for at oppgavene utføres i henhold til delingsloven, må sees i sammenheng med at kommunen etter avtale kan overlate til andre å utføre kart- og delingsforretninger på sine vegne som bestyrer. Hvis kommunen har benyttet eksterne bestyrere, endres likevel ikke kommunens ansvar for forretningen og registerføringen. To eller flere kommuner kan også ha samarbeid om felles oppgaveløsning innenfor delingsloven.

Norge skiller seg i dag ut fra de fleste land det er rimelig å sammenligne seg med, ved kommunens sentrale rolle. I de fleste land utføres arbeidet enten av en statlig etat eller av en privat konsulentbransje, eller som en kombinasjon av dette. Det er rimelig å se vår særstilling i en historisk kontekst. For det første de historiske tradisjonene, og for det andre at vi fikk vår første generelle lov og system så sent som i 1978 - i en tid da kommunene var meget sentrale i den offentlige forvaltning - kanskje særlig i alt som hadde med fysisk planlegging å gjøre. Dette genererte et generelt behov for arealinformasjon, kartlegging og kartkompetanse på kommunalt nivå, og det kunne da synes rimelig og fornuftig å legge arbeidet til kommunene, særlig da en i byene også hadde lange tradisjoner for dette.

Delingsloven gir ikke bestemmelser om utdannelse og faglige kvalifikasjoner, verken til leder av kommunens oppmålingsavdeling eller til bestyreren av den enkelte forretning[150]. I forskriftene til delingsloven punkt 3.1 er det riktignok sagt at bestyrer av kart- og delingsforretninger må ha kjennskap til offentlig forvaltning, eiendomsrettslige bestemmelser og oppmåling. Videre at minstekravet til oppmålingsfaglig utdanning bør være ingeniørhøgskole, to- eller treårig linje for bygg og anlegg, eller tilsvarende kunnskaper ervervet på annen måte eller gjennom praksis.

At det ikke stilles bestemte krav til utdanning har viktige konsekvenser for systemet. Onsrud (1996:53) sier blant annet følgende: «Det … innebærer selvsagt at en har måttet begrense kommunens oppgaver og myndighet på det juridiske området». I NOU 1999:1 side 126 pekes det på at de faktiske kvalifikasjonene til de som bestyrer kart- og delingsforretninger i dag varierer mye[151]:

I over halvparten av landets kommuner utgjør det samlede arbeidet med kart- og delingsforretninger under ett årsverk, noe som gjør det vanskelig for mindre kommuner å ansette ”rene” landmålere. I større kommuner ledes arbeidet ofte av personer med relevant ingeniørutdannelse og lignende, men også her er det betydelige variasjoner. Statistikken over kommunal kart- og oppmålingsvirksomhet gir ikke helt sikre tall, men det er trolig færre enn 20 kommuner i landet der arbeidet ledes av person med relevant utdanning fra universitet eller vitenskapelig høgskole.

Registerinformasjon er grunnleggende

Registerenheten er selve grunnsteinen i et eiendomsregister, og et sentralt spørsmål i ethvert system er hvilke forhold som skal kunne registreres som egne enheter. I gjeldende system er det tre formelle typer registerenheter i Norge:

• Grunneiendom.
• Festegrunn.
• Eierseksjon.

Termen grunneiendom var lite brukt og på mange måter en nykonstruksjon ved innføring av delingsloven. Selv om delingsloven ikke definerer grunneiendom, peker Miljøverndepartementet (1991) på at det er klare holdepunkter i lovens forarbeider for at man med dette mener et avgrenset areal av jordoverflaten[152]. Også Tinglysingsutvalget synes å legge en slik forståelse til grunn, og sier blant annet følgende i NOU 1982:17 side 27: 

Ved tinglysing i grunnboken er det bruksnummeret som er den naturlige enhet (registerenheten). Med bruksnummeret siktes til en geografisk avgrenset del av jordoverflaten som er gitt eget gårds- og bruksnummerbetegnelse.

Dette innebærer selvsagt ikke at en grunneiendom bare omfatter overflaten. Til en grunneiendom hører også grunnen under og luftrommet over eiendommen, selv om det etter norsk rett kan synes noe uklart hvor langt grunneierens rett til undergrunnen går[153].

Festerett og festegrunn

En festerett kan i bestemte tilfeller opprettes som festegrunn. I NOU 1999:1 omtales dagens regler om registrering av festegrunn som uoversiktlig og vanskelig å praktisere. Her vil jeg bare nevne hovedpunktene i gjeldende system. Av betydning er selvsagt hva som kan karakteriseres som en festerett. I ”Håndbok til delingsloven” pekes det på følgende (Kommunenes Sentralforbund & Miljøverndepartementet 1988:23 og 25):

For at det skal være en festerett forutsettes det at retten er eksklusiv, eller i hvert fall langt mer omfattende enn den resterende rådighet som tilkommer eieren eller tredjemann. Det ordinære tilfellet er tomtefeste, dvs. leie av grunn til hus, hytte eller annen bygning som festeren har eller får på tomta.

….

Punktfeste, dvs. der plasseringen av bygningen er beskrevet i forhold til et gitt punkt, faller inn under begrepet festerett i delingslovens forstand.

For at noe skal kunne opprettes som festegrunn kan festeretten bare utgjøre en del av grunneiendommen, dvs. at en festerett som gjelder hele grunneiendommen kan ikke opprettes som festegrunn. I det sistnevnte tilfellet er opplegget at retten tinglyses som en heftelse på grunneiendommen. Videre kan det opprettes festegrunn for framfeste av en del av en festegrunn.

Delingsloven skiller mellom plikt og rett til å holde kartforretning for festeforhold. Det foreligger en generell rett til å opprette festegrunn, dersom det er en festerett for en del av en grunneiendom eller festegrunn. Når det gjelder hvorvidt det er en plikt til å opprette festegrunn er hovedregelen i delingsloven § 2-1, om at det skal holdes kartforretning før en del av en grunneiendom festes bort for mer enn 10 år. Til denne bestemmelsen er det i forskriftenes punkt 1.4 regnet opp hvilke leieforhold som utløser plikt til å holde kartforretning, og dernest enkelte unntak fra dette igjen:

Det er plikt til å holde kartforretning etter delingslovens § 2-1, annet ledd, ved bortfestelse av del av eiendom for mer enn 10 år

- når grunnen er bebygget eller skal bebygges

- for areal til opplagsplass og areal for drift av massetak i næringsvirksomhet

Unntatt fra plikten til å holde kartforretning er:

- forpaktningsavtale

- leie av grunn for oppsetting av transformatorer eller lignende tekniske innretninger

- leie av grunn for oppføring av enkle bygninger for oppbevaring av fôr eller redskap, eller for midlertidig opphold i forbindelse med ervervsmessig fiske, fangst, reindrift, jord- eller skogbruk.

Eierseksjoner

Opprettelse av eierseksjoner som egne registerenheter er av relativt ny opprinnelse, og har sitt utspring i at det på midten av 1960-tallet utviklet seg en praksis der man opprettet egne grunnboksblad for hver sameiepart i boligsameier[154]. Men også før den tid kjenner vi til ordninger med etablering av sameie hvor det til hver sameieandel ble knyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt angitt leilighet. Bruvoll (1973) viser til at en slik kontrakt ble tinglyst for tre leiligheter allerede i 1911 på Gyldenløves gt. 39 i Oslo, men uten at det ble opprettet særskilte grunnboksblad for hver ideell andel. Tinglysing av slike sameieandeler, uten egne grunnboksblad for den enkelte andel, fungerte imidlertid ikke tilfredsstillende. I NOU 1980:6 side 10 uttales følgende:

Denne tinglysingspraksisen hindret oppdeling i større målestokk. Ved oppdeling av større eiendommer, for eksempel med 100 leiligheter, ville det vært umulig å få oversikt over rettsforholdene for den enkelte leiligheten uten at det ble opprettet eget grunnboksblad for den enkelte ideelle andelen.

Med denne bakgrunn henvendte Byskriveren i Oslo seg i 1965 til Justisdepartementet med forespørsel om å kunne opprette egne grunnboksblad for seksjoner. I svarbrevet åpnet Justisdepartementet opp for dette, og dermed var grunnlaget for en omfattende bruk av eierseksjoner som egne registerenheter lagt. Fra starten av ble det benyttet to modeller. Den ene innebar at den enkelte hadde eiendomsrett til en fysisk del av bygningen (leiligheten), samtidig som han var sameier i grunn- og fellesarealer. Etter den andre modellen var alle sameiere i hele bygningen med grunn, samtidig som den enkelte hadde eksklusiv bruksrett til en leilighet.

På bakgrunn av den sterke økningen i antall eierleiligheter, samt at sameielovens regler på en rekke punkter var uhensiktsmessig eller utilstrekkelig, oppsto det et økt behov for en tilpasset lovgivning for denne typer sameier. Ved lov av 4. mars 1983 fikk vi en særskilt lovgivning om eierseksjoner, der eierseksjon ble definert som sameieandel i bygning med grunn når det til andelen er knyttet enerett til bruk av bolig, forretningslokale eller annen bruksenhet i bygning. Varianten med eiendomsrett til selve bruksenheten falt dermed bort. Den samme ordningen ble videreført i ny lov om eierseksjoner av 23. mai 1997.

En seksjonering skal som hovedregel omfatte alle bruksenhetene i eiendommen, dvs. at det skal opprettes like mange seksjoner som det er bruksenheter, jf. eierseksjonsloven § 6 fjerde ledd. Ellers nevnes at det ved innføring av ny lov tillates at en eierseksjon tillegges eget uteareal, samt at frittliggende bolig- eller fritidshus kan etableres som eierseksjon.

Registerenheten som helhet

Ut fra det ovenstående kan det slås fast at det ikke er fritt fram for å opprette registerenheter for alle typer rettigheter i det norske systemet. Videre ser vi tydelig at det er behov eller ønsker som har ”presset” fram nye enheter, og sett fra et matrikkelfaglig ståsted er det en pragmatisk utvikling. Dette medfører at systemet som sådan ikke nødvendigvis framstår i alle deler som et logisk og konsistent system med hensyn til registerenheter.

Det er nødvendig å kunne referere til den enkelte registerenheten som en helhet, dvs. at det må finnes en unik referanse til hver enhet. Ved matrikkelrevisjonen i perioden 1863-83 ble det nåværende nummersystemet med gårdsnummer og bruksnummer innført for eiendommer på landet. Inntil 1980 kunne byene fastsette sitt eget nummersystem for eiendommer. Det mest vanlige var at gatenavn og husnummer også ble brukt som betegnelse for eiendommene, men det fantes også andre nummersystemer med rodeinndeling og fortløpende nummerering og bruk av bokstaver. Som et ledd i etableringen av GAB-registeret, ble det landsmatrikulære nummersystemet med bruk av gårds- og bruksnummer også innført i Finnmark og byene i løpet av 1980-årene, slik at vi nå har et ensartet nummersystem.

Etter delingsloven skal alle grunneiendommer registreres med gårds- og bruksnummer, i tillegg til et kommunenummer som viser hvilken kommune vedkommende enhet hører til. Identifikasjonen til en grunneiendom kan etter dette være kommunenummer 0214 gårdsnummer 43 bruksnummer 49, som er en unik referanse til enheten. Ettersom ett bruksnummer kan bestå av flere teiger[155], gir imidlertid ikke denne referansen en unik identifikasjon av den enkelte teigen. I dagens system er det ingen nummerering av teigene og det finnes dermed ikke en entydig referanse til den enkelte teigen.

Det er også eksempel på at ”annet” enn grunneiendom er registrert med eget gårds- og bruksnummer, jf. delingsloven § 4-1 fjerde ledd. Fra gammelt av har for eksempel lakserettigheter, fallrettigheter og jaktretter blitt særskilt matrikulert, jf. § 6 i skylddelingsloven av 1909: 

Ogsaa tilstrækkelig betegnede stedsevarende bruksrettigheter (servitutter) og herligheter av den slags, som efter loven av 17. august 1818 §28 er indbefattet under matrikuleringen, kan, hvor den øvrige lovgivning ikke har forbud derimot, ved skylddeling utskilles fra en eiendom som eget bruk og gives særskilt matrikelskyld. 

Denne typen bruksnummer er ikke tillatt opprettet etter delingsloven, men rettigheter som var særskilt matrikulert da delingsloven trådte i kraft skal fortsatt være egne registerenheter i GAB-registeret (delingsloven § 4-1 fjerde ledd) og i grunnboka (tinglysingsforskriften § 10).

Festegrunn betegnes med festenummer under vedkommende bruksnummer. Framfeste av del av en festegrunn betegnes med underfestenummer under vedkommende festenummer. Underfestenummer er ikke så vanlig forekommende, og ifølge Statens kartverk (2001) finnes det på landsbasis i underkant av 1.000 slike nummer. Ellers nevnes at etter plan- og bygningsloven § 95 nr. 3 kan kommunen ved bortfeste av enhet for mer enn 10 år sette som vilkår for tillatelsen at festeretten blir fradelt og opprettet som egen grunneiendom. I NOU 1999:1 vises det til at denne ordningen er brukt i flere kommuner.

Eierseksjoner nummereres med seksjonsnummer under vedkommende bruksnummer eller festenummer, eventuelt underfestenummer. Til forskjell fra registernummer til grunneiendom og festegrunn som tildeles av oppmålingsmyndigheten, tildeles registernummer til eierseksjon av tinglysingsmyndigheten. Etter eierseksjonsloven §6 tredje ledd skal en seksjonering ikke omfatte mer enn ett bruksnummer. I Ot.prp. nr. 33 (1995-96) side 100-101 pekes det imidlertid på at: 

Unntaksvis og i sjeldne tilfelle kan det være behov for å la eierseksjonssameiet omfatte flere bruksnummer som ikke kan slås sammen, for eksempel hvis en bygning er oppført på grunn som er festet av forskjellige grunneiere eller eiendommen består dels av festet og dels eiet grunn. 

Etter eierseksjonsloven § 8 fjerde ledd kan det derfor i særlige tilfeller gis samtykke til at en seksjonering omfatter mer enn ett bruksnummer.

Tabell 4.1 nedenfor gir en skjematisk oppsummering av identifiseringen av våre tre typer registerenheter.

 

Tabell 4.1: Identifikasjon av registerenheter.

Identifikasjon	Type registerenhet
	Grunneiendom	Festegrunn	Eierseksjon
Kommunenummer	X	X	X
Gårdsnummer	X	X	X
Bruksnummer	X	X	X
Festenummer		X	(X)
Seksjonsnummer			X
Underfestenummer		(X)	(X)

Bruksnummeret inngår i en fortløpende nummerering av grunneiendommene under vedkommende gårdsnummer. Tilsvarende gjør festenummer under bruksnummer, underfestenummer under festenummer og seksjonsnummer under bruksnummer, festenummer eller underfestenummer. Ellers skal registernummer som har vært brukt før, men som går ut ved sammenføyning, omnummerering o.l., ikke brukes på nytt, jf. punkt 13.2 i forskrift til delingsloven.

Vårt referansesystem benytter som nevnt kommune som administrativ enhet, gårdsnummer som matrikulær hjelpeenhet og bruksnummer, eventuelt festenummer, underfestenummer og seksjonsnummer som registerenhetsnummer. Uten å gå inn i utviklingshistorien på dette punktet, kan det sies at referansesystemet har endret seg gjennom århundrene, dog hele tiden slik at den historiske kontinuitet kan etterspores for hver enkelt enhet. Det er altså mulig å etterspore en enhet i dag tilbake til at den oppsto ved en deling for eksempel på 1700-tallet, i alle fall i prinsippet, selv om det i praksis kan være vanskelig og arbeidskrevende.

GAB avløste matrikkelen

En viktig nyskapning ved innføring av delingsloven var at matrikkelen ble avløst av GAB-registeret. Med unntak for noen av de største byene var det grunnbøkene som dannet grunnlaget for denne etableringen. Hjemmelen for GAB er i delingsloven § 4-1 annet ledd, der det heter: 

For hver kommune skal fylkeskartkontoret føre et register over alle grunneiendommer, all festegrunn og annet som er registrert som egne enheter hos tinglysingsmyndigheten på stedet. Foruten den offisielle registerbetegnelse for enhetene, skal registeret inneholde data om disse som er viktig for offentlig planlegging og administrasjon, herunder offisielle bygningsnummer og adresser. 

GAB forvaltes av Miljøverndepartementet gjennom Statens kartverk, hvor fylkeskartkontorene har det praktiske forvaltningsansvaret. Kommunene og tinglysingsmyndighetene har rapporteringsplikt til GAB. Kommuner sender meldinger om eksempelvis nye og endrede grunneiendommer, adresser og bygninger, mens tinglysingsmyndighetene rapporterer hjemmelsendringer. I tillegg til lovpålagte rapporteringsrutiner er det etablert koblingsrutiner mot eksterne databaser. Hjemmelshavers navn og adresse kvalitetssikres gjennom koblingsrutiner mot det sentrale Folkeregisteret. En tilsvarende kobling skjer mot Enhetsregisteret for selskaper, mens postnummerendringer blir registrert i GAB ved en kobling mot Postverkets register.

Det er et bortimot utall potensielle egenskaper ved eiendommer som kan beskrives i et register. Når det gjelder utviklingen av GAB-registeret har strategien vært å gi en komplett liste over alle registerenheter, adresser og bygninger, og henvisninger mellom disse. Målsettingen om å identifisere disse har vært overordnet ønsket om å registrere mye informasjon om de enkelte enhetene. Ved denne identifiseringen fungerer GAB som en kjerne for annen registrering av opplysninger om grunneiendommer, adresser og bygninger[156]. Et hovedprinsipp ved føringen av GAB er ellers at det skal ajourføres gjennom eksisterende forvaltningsrutiner. Det innebærer derfor ingen ny innsamling av informasjon ut over det som ellers ville foregå. Figur 4.1 gir en forenklet oversikt over GAB-registeret og datainnholdet i dette.

 

Kilde: NOU 1999:1.

 

GAB-systemet kan oppfattes som bestående av tre registre som er innbyrdes forbundet med hverandre gjennom et peker-system[157]. Det er G-delen i dette systemet som avløste den dagjeldende matrikkelen. En prinsipiell forskjell er at det nå er areal som registreres, og ikke lenger en registrering av eiendommenes relative verdi, i form av skyld. Jeg vil ikke gå inn på datainnholdet her, men det kan legges merke til at det ikke er informasjon om arealbrukrestriksjoner i GAB-registeret.

Et viktig prinsipp er at det ikke er knyttet rettslig troverdighet til informasjon i GAB på linje med tinglysing, og kommunen har ikke noe objektivt ansvar dersom opplysningene viser seg å være feil, slik tilfellet er for staten med grunnboka.

GAB og DEK på ulikt nivå

Foruten registrering i GAB, slår delingsloven fast at kommunene, som ledd i alle forretninger, skal lage et målebrev som viser grensene for den enkelte eiendom. Delingsloven har imidlertid ikke bestemmelser om føring av sammenhengende eiendomskart. Siden 1984 har Statens kartverk likevel arbeidet med etablering av digital kartinformasjon om eiendomsforhold, og også i kommunene har det foregått et arbeid på dette feltet. I 1990/91 ble det lagt fram en felles modell for et digitalt eiendomskartverk (DEK), som er en database som beskriver geografisk beliggenhet og grenseforløp for grunneiendommer og festegrunn. På denne måten har en fått en nasjonal standard for elektroniske kart, men i motsetning til GAB, som er et statlig register, er eiendomskartet kommunalt. Etter gjeldende system er ikke DEK en integrert del av eiendomsregisteret, på den måten at en ved oppslag i DEK får fram hvilke opplysninger som er registrert om enheten i GAB og grunnboka. Tilsvarende er det heller ikke mulig å gå inn i GAB eller i grunnboka og automatisk få fram arealene til enheten i DEK. Mens GAB og grunnboka er på registerenhetsnivå, er DEK på teignivå. I dagens system er det som nevnt ingen entydig nummerering av teigene, og dermed er det heller ikke mulig å gjøre en kopling mellom teig og registerenhet.

Det må også nevnes at fra årsskiftet 1994-95 har data fra grunnboka og GAB til brukerne vært integrert i en felles dataløsning kalt ”Eiendomsregisteret”, forkortet EDR. Grunnboka og GAB består i EDR fortsatt som to selvstendige systemer, men brukerne gis tilgang til dem i samme skjermbilde. Onsrud (1996:53) omtaler denne samordningen av GAB og grunnboka: «… som det første skritt mot realisering av et nasjonalt kataster i Norge».

Matrikulære forretninger

Ovenfor har jeg sett på kjennetegn ved objektregisteret i det norske systemet, uten å gå inn på gjennomføring av matrikulære forretninger. I det videre vil jeg med utgangspunkt i figur 4.2 vise noen hovedtrekk ved slike forretninger.(Bilde mangler)

Figur 4.2: Illustrasjon som utgangspunkt for å vise noen hovedtrekk ved matrikulære forretninger.

Grunneier A er innehaver av gårdsnummer 3 bruksnummer 7, heretter omtalt som 3/7, som består av to teiger. B eier 3/8 og 3/9, som arealmessig er to adskilte registerenheter.

Hvis vi først tar utgangspunkt i at de to grunneierne ønsker å få klarlagt grensestrekningen ABCD, så kan de henvende seg til kommunen. Etter delingsloven § 2-1 kan kommunen holde kartforretning for å få klarlagt eksisterende grenser. I en slik forretning merkes, måles og kartfestes grensen, og det utarbeides et målebrevmålebrevskart (delingsloven § 2-5). Oppstår det under kartforretningen tvil eller tvist om grensen og partene ikke klarer å komme til enighet, har kommunen ingen generell myndighet til å fastsette grenseforløpet. Bestyreren kan riktignok fastsette grensen ved voldgift, under forutsetning av at de begge godtar det, jf. delingsloven § 2-2 første ledd. Bertelsen (1999) peker på at voldgift så godt som aldri blir brukt i forbindelse med kartforretning. Resultatet av en slik forretning kan i så fall bli at tvilen eller tvisten som sådan kartlegges, med mindre den som har rekvirert saken bringer kartforretningen inn for jordskifteretten, jf. delingsloven § 2-2 tredje ledd. som blant annet består av et såkalt

Om ikke rekvirenten bringer grensefastsettelsen inn for jordskifteretten i tilknytning til kartforretningen, vil partene kunne gjøre dette senere. For å kreve grensegang ved jordskifte er det imidlertid ingen betingelse at forholdet først har vært prøvd klarlagt av kommunen. Med enkelte unntak har parter valgfrihet mellom hvorvidt de bringer klarlegging av en grense inn for kommunen eller til jordskifteretten. Grensefastsettelsen kan også bringes inn til jordskifteretten selv om grenseforløpet ikke er omtvistet[158]. I likhet med kommunen merker, måler og kartlegger jordskifteretten grensene. Men i motsetning til kommunen vil jordskifteretten ta stilling til og bestemme hvor grensen går, i tilfeller det er tvil eller tvist om forløpet og partene ikke klarer å komme til enighet.

Partene kan også bringe grensefastsettelsen inn for de ordinære domstolene[159], men i motsetning til jordskifteretten tar ikke domstolene hånd om grenser det ikke er tvil eller tvist om. For omtvistede eller uklare grenser har partene fritt valg om de bringer tvisten inn for jordskifteretten eller de ordinære domstolene. I motsetning til jordskifteretten foretar ikke de ordinære domstolene merking og måling av grensene. Partene kan kreve kartforretning for å få merket og målt grenser fastsatt av de ordinære domstolene, men det er ikke noe krav om det[160]. Grenser som fastsettes av de ordinære domstolene, utgjør kun et fåtall saker (NOU 1999:1).

Grenser som blir fastsatt av de ordinære domstolene og av jordskifteretten, er rettskraftig, dvs. at forløpet til den eksisterende grensen ikke kan endres i forhold til avgjørelsen etter at muligheten til å bruke rettsmiddel er gått ut. Dette er ikke tilfellet for grenser som klarlegges ved kartforretning[161], som: «… [bare] fastlegger hvilke grenser som skal gjengis i målebrevet og i offentlige registre» (Ot.prp. nr. 50 1977-78 side 16). Konsekvensen er at det kan kreves ny kartforretning eller grensegang ved jordskifteretten eller de ordinære domstolene, og at man kan komme fram til et annet resultat enn i den opprinnelig kartforretningen. I praksis vil imidlertid en kartforretning få rettslig betydning, og: «En forretning vil ha stor bevisverdi dersom det senere skulle oppstå tvist om et grenseforløp» (Ot.prp. nr. 50 1977-78 side 16)[162].

Det er imidlertid ingen plikt til å holde kartforretning eller grensegang for jordskifteretten når det skal friskes opp og ryddes rundt gamle grensemerker eller settes ned nye grensemerker i eksisterende grenselinjer. Det kan partene gjøre selv uten offentlig medvirkning[163]. Et viktig forhold i denne sammenheng er at ved privat oppfrisking av grenser kan ikke grensene endres; private parter kan kun friske opp eksisterende grenselinjer[164].

Grensejustering

La oss gå tilbake til figur 4.2 og anta at de to grunneierne ønsker å endre eksisterende grenselinje ABCD til å gå langs EG, dvs. at grunneier A ønsker å ta over arealet ABEF og avgi arealet CDFG. Dette kan de altså ikke gjøre på egen hånd. En mulighet for partene er å henvende seg til kommunen. I så måte vil størrelsen på de arealene som skal overføres mellom eiendommene bestemme prosedyren. Etter delingsloven § 2-3 kan både makebytte og ensidig overføring gjøres som såkalt grensejustering[165], dersom det dreier seg om ”mindre arealer”. Det er ikke presist angitt hva som menes med ”mindre arealer”, men av forarbeidene til delingsloven og av Håndbok til delingsloven (Kommunenes Sentralforbund & Miljøverndepartementet 1988) framgår det at det kun dreier seg om helt små endringer i eksisterende grenser. Det regnes derfor ikke som ”mindre areal” om nettodifferansen skulle bli ubetydelig ved bytte av store arealer. Ved en grensejustering blir overførte arealer direkte innlemmet i mottakerens eksisterende registerenheter, dvs. arealet ABEF innlemmes i 3/7 og CDFG i 3/8. Dette er en enklere prosess enn det ordinære alternativet etter delingsloven, dvs. dersom grensejustering ikke kan foretas. Da må de to arealene som skal overføres mellom A og B opprettes som nye registerenheter etter prosedyrene for fradeling, og det må foretas en sammenføyning dersom arealene skal inngå den i samme registerenheten som de overføres til.

Det er også et alternativ for A og B å få jordskifteretten til å endre grenseforløpet fra ABCD til EG. Dersom det er en ”ulageleg grense” kan det etter jordskifteloven § 88 femte ledd gjøres som en regulering i en grensegangssak[166]. Når det gjelder omfanget av den grensereguleringen som jordskifteretten har hjemmel til, så følger det av en dom av Frostating lagmannsrett av 10. oktober 1986 (sak nr. 144/1985) at reguleringen ikke kan gå lenger enn det som synes nødvendig for å unngå en ulagelig grense. Ellers har jordskifteretten hjemmel til forme ut eiendommer på nytt ved ombytting av grunn etter jordskifteloven § 2 bokstav b, men da som ordinær jordskiftesak. Ett vilkår for dette følger av jordskifteloven § 1, om at det er eiendommer: «… som det er vanskeleg å nytte ut på tenleg måte etter tid og tilhøve» som kan legges under jordskifte. Det samme gjelder når forholdene vil bli utjenlige som følge av gjennomføring av tiltak, bygging, utbedring, vedlikehold og drift av anlegg (jordskifteloven § 1 annet ledd bokstav a) samt som følge av offentlig regulering (jordskifteloven § 1 annet ledd bokstav b).

Enten endringen skal gjøres som jordskifte- eller grensegangssak gjelder tapsgarantien i jordskifteloven § 3 bokstav a om at jordskifte ikke skal fremmes dersom noen av eiendommene vil være dårligere stilt etter skiftet enn før. Etter jordskifteloven § 30 tredje ledd er det fastsatt at dersom det ikke lar seg gjøre å legge ut eiendommene: «… på tenleg måte etter skiftegrunnlaget, kan jordskifteretten overføre jord mot vederlag i pengar aller anna. Overføring av jord må ikkje nyttast i slik omfang at det vert til ulempe for dei eigedomane det gjeld». Det følger av Ot.prp. nr. 56 (1978-79) side 84 at denne hjemmelen ikke gir mulighet til å kompensere større tap av realverdier i penger: «… det berre er små verdiar som ikkje har noko særleg å seie for eigedomane det gjeld».

Hvis bytte av arealene ABCD og CDFG skjer i regi av jordskifteretten, enten det er ved jordskiftesak eller som regulering i en grensegangssak, så foregår det i likhet med grensejustering ikke som noen formell deling. I motsetning til grensejustering ved kommunen, er det imidlertid ingen øvre arealgrense.

Vi kan videre se på en situasjon der A og B ønsker å bytte den minste teigen i 3/7 og registerenheten 3/9 med hverandre; de ønsker med andre ord å få samlet sine arealer. Hvis de henvender seg til kommunen, så vil teigen i 3/7 måtte fradeles denne enheten og overføres til A som en egen enhet. Dette grunner seg i at det er registerenheten som er grunnenheten i systemet og gjenstand for transaksjoner. 3/9 vil derimot i utgangspunktet kunne overdras fra B til A uten at det innhentes tillatelse til deling, ettersom den er en egen registerenhet. Dette gjelder imidlertid ikke betingelsesløst. Etter jordloven § 12 første ledd er det delingsforbud for eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. Dette gjelder uten hensyn til om eiendommen består av flere registerenheter, når eiendommen er på samme eierhånd og etter departementets skjønn må regnes som en driftsenhet (jordloven § 12 fjerde ledd). I slike tilfeller inngår med andre ord registerenheten som en del av en større enhet og kan i utgangspunktet ikke overdras særskilt[167].

A og B vil også kunne henvende seg til jordskifteretten for å få byttet om disse arealene, og i så fall vil arealene kunne bytte eier uten at det betraktes som noen deling. Et vilkår er imidlertid som nevnt tapsgarantien i jordskifteloven § 3 bokstav a om at ingen av eiendommene i jordskiftet skal lide tap.

Til slutt i tilknytning til figur 4.2 vil jeg se på det tilfellet at B ønsker å selge det arealet som er stiplet inn øverst til høyre i registerenheten 3/8. Etter å ha fått nødvendige tillatelser må det foretas en fradeling. Som jeg var inne på i 4.2.1 bygger vårt system på en tankegang om at det er eksisterende enhet som blir fradelt noe, og at det er dette ”noe” som får ny identifikasjon og skal beskrives. Konsekvensen er at 3/8 vil få endret sitt omfang, mens identifikasjonen er den samme. Alternativet ville som nevnt vært å betrakte operasjonen som dannelse av to nye enheter, der begge beskrives og får ny identifikasjon.

Kommunen er generell delingsmyndighet, og i delingsloven § 3-1 tredje ledd første punktum framgår at ny grunneiendom ikke kan opprettes uten at det først er holdt en delingsforretning. Dette må imidlertid ses i sammenheng med at også jordskifteretten har hjemmel til å utføre enkelte typer delinger. I så måte kan det sondres mellom deling av en eiendom som en særskilt jordskiftesak og deling av en eiendom som allerede ligger under offentlig jordskifte. Som egen jordskiftesak kan jordskifteretten for det første forme ut og dele eiendommer når de skal avhendes i samsvar med jordloven (jordskifteloven § 2 bokstav f). Dessuten kan jordskifteretten som egen jordskiftesak dele en eiendom med tilhørende retter etter et bestemt verdiforhold (jordskifteloven § 2 bokstav g), dvs. at jordskifteretten foretar en verdsetting av arealet og beregner en delingslinje som svarer til det oppgitte andels- eller verdiforhold og som samtidig deler eiendommen på en hensiktsmessig måte.

I jordskifteloven § 86 første punktum framgår at på ”bruk” som er under offentlig jordskifte kan ingen andre enn jordskifteretten foreta deling[168]. Bestemmelsen innebærer at kommunen må ha samtykke fra jordskifteretten for å holde delingsforretninger i områder der det foregår jordskiftesak. Etter jordskifteloven § 86 annet punktum skal jordskifteretten alltid holde de delingsforretningene som offentlig jordskiftesak ”fører med seg”[169]. Uten at det er lett å gi gode eksempler på dette siste, er bestemmelsen knyttet til delingsforretninger som er nødvendige for å kunne gjennomføre jordskiftesaken. I motsetning til deling som egen jordskiftesak, kan jordskifteretten som ledd i et annet jordskifte holde alle typer delinger.

 

4.3.2 Tinglysingssystemet

Uten å trekke inn detaljer i saksgangen, vil jeg gå inn på noen sentrale forhold ved vårt tinglysingssystem. Mitt generelle inntrykk er at det forekommer en del uvitenhet, tvil og misforståelser om disse forholdene, særlig hos private, men også blant profesjonelle aktører.

Etter en omlegging i perioden 1989-1993 er grunnboka elektronisk, og omtales delvis også som elektronisk grunnbok, forkortet EG. Selv om grunnboka er elektronisk må man fortsatt levere inn papirdokumenter til tinglysing, og bekreftede utskrifter gis ikke via nettet[170]. Teknisk og administrativt er tinglysingen organisert i to systemer. For det første lokale databaser ved de 87 tinglysingskontorene[171], som kun inneholder informasjon om eiendommene i vedkommende distrikt. Dessuten en sentral grunnboksdatabase i EDR, som hver natt oppdateres for endringer i de lokale basene. Avgivelse av bekreftet informasjon skjer fra den sentrale basen, som er definert som den offisielle grunnboka. De lokale basene er å anse som kopidatabaser. Så selv om de lokale basene i praksis nyttes som grunnlag for informasjon til publikum over skranke og i telefon[172], er statens erstatningsansvar på objektivt grunnlag bare knyttet til feil i informasjonen fra den sentrale basen. Skillet mellom sentral og lokal database setter visse begrensninger for bruken av dataene. Bekreftede grunnboksutskrifter kan tidligst gis neste dag, og online-brukernes tilgang til grunnboka i EDR begrenses av den perioden det skjer en oppdatering.

Registrering i Grunnboka

Registrering av rettighetsforhold i Norge foregår altså i offentlig regi. Det kan i så måte prinsipielt skilles mellom registrering av deeds og registrering av titles. Som nevnt vil det i praksis være glidende overganger mellom disse to hovedprinsippene. Det norske systemet har sitt utspring i et deeds-system, jf. kapittel 4.2.4, men har i dag klar overvekt av å være et system med registrering av titles, dvs. at registrering ikke er et vilkår for gyldighet. Som det vil gå fram av diskusjonen nedenfor, har imidlertid det norske systemet fortsatt innslag av det som er typisk for et system med registrering av deeds.

Registrering i grunnboka gjøres på bakgrunn av det som står i det innsendte dokumentet. I grunnboka gjengis imidlertid ikke dokumentet som sådan. Ved registreringen, og særlig etter overgangen til elektronisk grunnbok, benyttes i stor grad koder og standardtekster - og i liten grad sitater fra selve dokumentet. I ettertid kan det følgelig være behov for å få innsyn i hele teksten. Tinglysingskontoret tar gjenparter av de innleverte dokumenter, som settes fortløpende i en perm kalt ”panteboken”. Selv om navnet skulle tilsi noe annet, oppbevares med få unntak gjenparter av alle dokumenttyper i dette gjenpartsarkivet. I grunnboka føres referanser til gjenpartene i panteboka.

En avtale vedrørende fast eiendom kan bare tinglyses når den er inngått med eller samtykkes av hjemmelshaver, dvs. den grunnboka utpeker som eier av registerenheten. Det er imidlertid ikke nødvendig å vise til at man har noen tilknytning til en eiendom eller ”legitim interesse” for å få tilgang til opplysinger om den. Opplysningene i grunnboka og panteboka er offentlig tilgjengelig, slik at enhver kan kreve innsyn i dem (tinglysingsforskriften § 20 første ledd). Dette er en viktig premiss for at grunnboka skal ivareta dens formål.

Det er i utgangspunktet full avtalefrihet ved salg og utnyttelse av fast eiendom, og tinglysingsmyndighetene foretar derfor ingen overprøving av det privatrettslige forholdet mellom partene. Ulik reguleringslovgivning begrenser imidlertid eiers rådighet over eiendommen og krever samtykke fra offentlig myndighet før hjemmelshaver kan disponere over eiendommen. Særlig i tilknytning til plan- og bygningsloven, jordloven og konsesjonsloven er det lagt kontrollansvar til tinglysingsmyndighetene, og et dokument skal nektes tinglyst dersom det ikke dokumenteres at samtykke foreligger eller at avtalen faller utenfor de tilfeller hvor samtykke er nødvendig[173]. Vi ser her at en viktig offentlig kontrolloppgave er lagt til tinglysingsmyndigheten. En annen oppgave, også på siden av den ”egentlige”, er innlevering av skatt på eiendomstransaksjoner, den såkalte ”dokumentavgiften”.

Betydning for tredjemann

Selv om partene nok har en tendens til å betrakte tinglysing som en verifisering av den avtalen som er inngått, har registrering i grunnboka ikke betydning for avtalens gyldighet partene imellom. En ugyldig avtale blir med andre ord ikke mer gyldig som følge av tinglysing. Det er i forhold til tredjemann at tinglysing har betydning.

Grunnboka står i en særstilling i forhold til øvrige registre over fast eiendom som følge av dens rettslige troverdighet. Dette kommer til uttrykk på to måter. Grunnboka har for det første positiv troverdighet, og innebærer at tredjemann skal kunne stole på at de opplysningene som framgår av grunnboka er riktige. Den andre siden av troverdigheten er negativ, og betyr at opplysninger som ikke er registrert heller ikke kan gjøres gjeldende mot tredjemann. Jeg kommer tilbake til unntak fra dette nedenfor.

Grunnbokas troverdighet innebærer at omsetningserverver trygt skal kunne disponere på grunnlag av de opplysninger som er registrert. Tredjemanns rettsvern er imidlertid betinget av at han tinglyser sin rett. Dersom ikke annet er avtalt, reguleres prioritetsrekkefølgen av tidspunktet for når tinglysingen fant sted. Den som ikke sørger for å få tinglyst sin rett risikerer derfor at retten kan ses bort fra (ekstingveres) av tredjemann. Dette gjelder selv om ikke-tinglyste avtaler er gyldig partene imellom.

Det er riktignok bare erverver i aktsom god tro som er beskyttet overfor andre rettsstiftelser. De heftelser som erververen kjente eller burde kjent må han respektere, selv om de ikke er tinglyst, jf. tinglysingsloven § 21 første ledd. Austenå et. al (1990) peker på at noe egentlig unntak fra grunnbokens troverdighet innebærer ikke dette, ettersom erververen visste eller burde visst at han ikke kunne stole på grunnboka.

Den rettslige troverdigheten underbygges av at staten har et objektivt erstatningsansvar hvis noen lider uforskyldt tap som følge av tinglysingsfeil, for eksempel dersom et dokument feilaktig er blitt slettet av registerfører eller at det er registrert med feil beløp. Tilliten til systemet bygger derfor delvis på rettslig troverdighet og delvis på erstatning fra statskassen i de tilfellene hvor troverdigheten svikter.

Et hjemmels- og heftelsesregister

Motstykket til rettslig troverdighet er den faktiske troverdigheten, som gjelder hvorvidt registrerte rettsforhold faktisk er riktig og hvorvidt det ikke finnes andre rettigheter enn de som er registrert. Av betydning for den faktiske troverdigheten, og som jeg kommer tilbake til nedenfor, er at tinglysing i utgangspunktet er frivillig.

Prinsipielt er funksjonsfordelingen mellom grunnboka og GAB klar. Opplysninger om faktiske forhold vedrørende den enkelte registerenhet hører hjemme i GAB, mens grunnboka skal være er et rent rettsvernregister. Etter tinglysingsloven § 12 følger det at et dokument bare skal anmerkes i grunnboka når det går ut på: «… å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom»[174]. Grunnboka inneholder likevel enkelte grunndata, blant annet opplysninger om eiendommens areal og adresse. Disse opplysningene hentes fra GAB-registeret og er formelt sett ikke tinglyst (Voldbæk 2001). Grunndata må først og fremst ses på som et ledd i eiendomsidentifiseringen, og hvor grunnboka bare har betydning for opplysninger om rettigheter og rettsforhold. Også i arkiverte dokumenter i panteboka er det opplysninger om faktiske forhold, og her gjelder naturlig nok tilsvarende. I NOU 1982:17 side 158 gis følgende eksempel:

 

Er det ved skylddeling eller delingsforretning begått feil, for eksempel ved at noe av naboens grunn uriktig er lagt til den utskilte parsellen, kan tinglysing av forretningen føre til at parselleieren blir stående som hjemmelshaver av et grunnstykke han ikke eier. En godtroende erverver av parsellen vil likevel ikke være vernet mot at rette eier krever sin del av grunnstykket tilbakeført.

 

Selv om den prinsipielle grensedragningen er klar, understrekes det i NOU 1982:17 at den nøyaktige oppgangen av hvor langt den positive troverdigheten rekker kan volde adskillig tvil.

Hvilke rettighetsforhold som gir grunnlag for å opprette egne registerenheter er omtalt i kapittel 4.3.1. Systemet er ellers slik at rettigheter som ønskes tinglyst utover dette skal anmerkes på de særskilt registrerte enheter. Et viktig kjennetegn ved systemet er at rettigheter tinglyses som heftelser på den tjenende eiendom (den eiendommen som må tåle retten) og ikke på den herskende eiendom (den som får retten), dvs. de innføres på grunnboksbladet til den eiendommen de hviler på. Det er lett å skjønne at det nødvendigvis må være slik når det gjelder personlige og andre retter som ikke ”eies” av en annen eiendom; da finnes det helt enkelt ikke noen annen eiendom å knytte dem til. Men dette å betrakte rettighetene som heftelser er også gjennomført når det faktisk er enheter i grunnboka som rettighetene ligger til, dvs. er en del av, for eksempel realservitutter og andeler i realsameier. Rent praktisk har dette den konsekvens at en ikke kan gå inn på grunnboksbladet til en enhet og der få informasjon om hvilke rettigheter som ligger til denne enheten, men man må lete etter dem i form av heftelser på andre eiendommer.

Å kalle grunnboka for et rettighetsregister er derfor bare delvis riktig; det er kanskje mer riktig å si at den er et hjemmels- og heftelsesregister. Den viser hvem som er hjemmelshaver til registerenheten og hvilke tinglyste heftelser som hviler på enheten.

Et viktig prinsipp er at det er dokumentet med alle dets rettsstiftelser (begrensninger i så måte følger som nevnt av tinglysingsloven § 12) som er tinglyst. Rettsvernet er med andre ord ikke begrenset til det som isolert sett framgår av grunnboka. Videre er det dokumentet som er utgangspunktet for rettsvirkningene, uten hensyn til det mer eller mindre uriktige som er ført inn i grunnboka[175].

 

Innskrenkning i troverdighet

Det er noen innskrenkninger i grunnbokas negative troverdighet. Her vil jeg nevne et par forhold som erverver må stå tilbake for, selv om grunnboka ikke gir opplysning om dem. Det følger av tinglysingsloven § 21 annet ledd at hevd har rettsvern uten tinglysing[176]. I begrunnelsen for denne bestemmelsen sier utvalget i Ot.prp. nr. 9 (1935) side 37-38 blant annet følgende:

 

Hevden er … utvilsomt hjemmel for en stor mengde rettigheter rundt om i landet. … I vårt land vil det … føre til følelige vanskeligheter, særlig i landsens forhold, om adgangen til å hevde rettigheter blir vanskeliggjort. … I de fleste tilfelle vil … hevderen utvilsomt kvie sig for å forlange en slik skriftlig anerkjennelse, og det vil der intet bli foretatt før det er for sent. Og hvor hevderen forlanger en skriftlig anerkjennelse fra den anden part, vil sikkerlig denne som regel nekte å gi den. En ting er å finne sig i en bruksutøvelse som i og for sig kanskje ikke er videre generende, men noget ganske annet er det uttrykkelig å anerkjenne bruksutøvelsen og gå med på at den blir tinglyst på ens egen eiendom som en stedsevarig heftelse. Såfremt eieren nekter å gi en uttrykkelig anerkjennelse, må rettighetshaveren enten gi slipp på sin rett eller gå til søksmål.

 

Etter utvalgets oppfatning i NOU 1982:17 side 134 kan det stilles spørsmålstegn vedrørende begrunnelsen for hevdsunntaket: «… i hvert fall når man ser fremover: I dag burde det jevnt over være såpass klarhet i eiendomsforholdene at behovet for å beskjære grunnbokens troverdighet er mindre enn i 1935». I NOU 1982:17 ble det likevel ikke foreslått noen endring i så måte.

En ytterligere innskrenkning i grunnbokas negative troverdighet er at odelsberettigede vil kunne gjøre sin rett gjeldende overfor tredjemann uten at retten er tinglyst. En godtroende erverver av en enhet som det er knyttet odel til kan derfor risikere at en med odelsrett ønsker å løse inn eiendommen[177]. Muligheten for odelsløsning er begrenset til ett år, regnet fra den dagen den nye eieren fikk tinglyst sitt hjemmelsdokument, jf. odelsloven § 40. Fram til 1. juli 1996 var denne fristen to år, og i så måte er det skjedd en forbedring sett fra godtroende erververs side. Endringen rokker likevel ikke ved at odelsløsning, uten at retten er tinglyst, er en innskrenkning i grunnbokas troverdighet.

Det er vanlig å sondre mellom eiendomsrettens private og offentligrettslige side[178]. I en del tilfeller er det i kraft av loven generelle begrensninger i den rådighet en eier har over en fast eiendom, dvs. begrensninger som følger automatisk av at faktum realiseres i henhold til den relevante regel. Austenå et. al (1990) peker på at dette skaper ingen rett til eller i en fast eiendom og dermed faller utenom det som kan tinglyses etter tinglysingsloven § 12. Det offentlige kan med hjemmel i loven også treffe vedtak om innskrenket rådighet over en eller flere eiendommer, og mange av disse vedtakene har rettsvern uten tinglysing. Klare grenser mellom hvilke forhold som har og ikke har rettsvern uten tinglysing er det imidlertid ikke. I NOU 1982:17 side 25 pekes det på følgende:

 

Det er stor forskjell mellom på den ene siden de avtaler hvor det offentlige opptrer som privat part, eksempelvis kjøper en eiendom, og på den annen side et rent forvaltningsvedtak hvor myndighetsutøvelsen består i et ensidig påbud, forbud, eller en tillatelse. De første må uten tvil tinglyses for å få rettsvern, mens de siste nesten like klart må forutsettes å ha rettsvern uten tinglysing. ... mellom disse to ytterpunktene er et relativt bredt område med vedtak, tilsagn, avtaler og vilkår, og det er til dels meget tvilsomt om man skal se på dem ut fra en privatrettslig eller offentligrettslig synsvinkel.

 

Selv om det ikke er klare grenser, innebærer prinsippet om at grunnboka skal være et rent rettsvernregister at den ikke skal inneholde opplysninger om offentligrettslige begrensninger av eiendomsretten, ettersom disse har rettsvern uten tinglysing. En godtroende erverver skal for eksempel måtte respektere et offentlig pålegg om at en bestemt bruk av grunnen eller en bygning skal opphøre, selv om det ikke er opplyst om dette i grunnboka. Isolert sett kan dette sies å være en vesentlig innskrenkning i grunnbokas negative troverdighet, men når en taler om at grunnboka har tilnærmet full rettslig troverdighet er dette i relasjon til privatrettslige forhold, og noen svakhet ved grunnboka er ikke dette. Svakheten i det norske systemet i så måte, etter den funksjonsfordelingen det er lagt opp til, er at det i liten grad finnes opplysninger om offentlige vedtak i GAB.

Skaper publisitet om forhold

I virkeligheten rendyrkes imidlertid ikke prinsippet om at grunnboka skal være et rent rettsvernregister. I NOU 1999:1 pekes det på at grunnboka i enkelte tilfeller inneholder opplysninger som offentlige arealplaner og offentlige pålegg. Foruten at prinsippet fravikes i praksis, er det også tilfeller der loven påbyr eller gir mulighet til å tinglyse offentlige vedtak uten at dette er nødvendig for rettsvernet. Jeg vil gi noen eksempler på dette. Etter naturvernloven § 19 skal vedtak i henhold til loven som gjelder en eller flere særskilt angitte eiendommer tinglyses, og i andre tilfelle etter loven skal anmerkning om vedtaket etter krav av vedkommende departement noteres på grunnboksbladet for de eiendommer som antas i vesentlig grad å ville bli berørt av vedtaket. Etter § 5 i kulturminneloven skal det sørges for at alle byggverk som er automatisk fredet, med tilhørende sikringssone, tinglyses som fredet eiendom[179]. I begrunnelsen for denne bestemmelsen heter det i Ot.prp. nr. 50 (1998-99) side 12 at: «En tinglysing av fredete bygninger vil sikre at en ny eier av eiendommen får vite hvilke heftelser det er på eiendommen og dermed unngå at eiere av fredete bygninger i god tro skader eller ødelegger disse». Hensikten er med andre ord å skape publisitet, slik at man unngår at bygninger ødelegges. Det har ikke betydning i forhold til rettsvernet. Som et siste eksempel nevnes at i henhold til skogbruksloven § 26 andre ledd så kan avgjørelser etter denne loven sendes til tinglysing. Hjemmelen gir med andre ord en mulighet, men ingen plikt, til tinglysing. I lovens § 26 første ledd pekes det endog på at: «Avgjørelse … er uten tinglysing bindende også for fremtidig eier av skogen».

Så kan man spørre om hvorfor det er slik at grunnboka brukes til å skape publisitet om forhold, som etter funksjonsfordelingen hører hjemme i GAB. En forklaring kan være at det ”henger igjen” fra tiden fram til 1980, da grunnboka var vårt viktigste eiendomsregister, jf. kapittel 4.2.4. Dessuten har nok grunnboka i det norske systemet en bedre status enn det GAB har. For eksempel bruker eiendomsmeglerkontorene bare i liten grad GAB. Også blant folk flest er nok grunnboka bedre kjent enn GAB. En kan nok si at man i det norske systemet ikke har nådd dithen at det er like naturlig å gå til GAB som grunnboka når man vil skaffe seg informasjon om registerenheten.

Som nevnt har ikke tinglysing betydning for avtalens gyldighet mellom partene. En grunnleggende og betydningsfull egenskap ved grunnboka er nemlig at innføring i registeret (tinglysingen) er frivillig, dvs. at det er den som innehar en rettighet, som selv avgjør om han finner det formålstjenlig å tinglyse. Dette har viktige konsekvenser, blant annet at det kan være forskjell mellom de faktiske rettsforholdene og det som går fram av grunnboka.

Tidvis tinglysingsplikt

Det er imidlertid viktige modifikasjoner fra denne frivilligheten. Når del av en grunneiendom skal skilles ut eller festes bort for mer enn 10 år, dvs. når det skal opprettes ny grunneiendom eller festegrunn, skal det etter delingsloven §§ 2-1 og 2-5 holdes kartforretning og utarbeides målebrev. Kommunen har etter delingsloven § 4-2 plikt til å tinglyse målebrevet. Og etter eierseksjonsloven § 5 anses en eierseksjon først for å være opprettet når den er tinglyst[180]. Systemet legger med andre ord til grunn at grunnboka skal oppdateres for nye enheter. Ved ønske om sammenføyning av enheter skal krav om dette rettes til tinglysingsmyndigheten, jf. delingsloven § 4-3 og jordskifteloven § 29 andre ledd, og grunnboka blir oppdatert for slike endringer. Etter delingsloven § 2-3 skal endog målebrev for justering av grensen mellom to registerenheter (grensejustering) tinglyses, selv om grunnboka ikke gir rettslig troverdighet for grenser eller areal. Også ved gjennomføring av handel hos eiendomsmegler og ved jordskifte forutsettes tinglysing. Eiendomsmegleren skal sørge for tinglysing av skjøte og eventuelle andre dokumenter som har sammenheng med handelen, jf. eiendomsmeglerloven § 3-9 punkt 1 og 2. Jordskifteretten plikter så snart saken er rettskraftig å sørge for å ta et rettkjent utdrag av rettsboka og få dette tinglyst (jordskifteloven § 24 første ledd). Hovedregelen er at ”alt av varig verdi” skal tas med i utdraget fra jordskifterettsboken. Ut over dette er det overlatt til rettens formann å avgjøre hva som skal tinglyses.

I perioden 1996-2001 har antall dokumenter som er blitt tinglyst per år variert mellom 831.000 og 940.000 dokumenter, hvor skjøter har utgjort ca. 15 %, pantobligasjoner ca. 30 %, sletting av tidligere tinglyste dokumenter ca. 35 %, mens de resterende 20 % er fordelt på ulike typer dokumenttyper (St.meld. nr. 13 2001-2002)[181]. Om den betydningen grunnboka spiller, heter det i St.meld. nr. 23 (2000-2001) side 28 blant annet følgende:

 

All omsetning av faste eiendommer og pantsetting av eiendommene forholder seg til grunnbokens opplysninger om eiere og heftelser. Det er av største viktighet for omsetning og økonomisk utnyttelse av faste eiendommer at grunnboken er à jour og holder en høy kvalitet.

 

Fundament for samfunnsutvikling

For den som kjøper en eiendom, er vissheten om at det ikke kan reises tvil om transaksjonen viktig. At det foretas investeringer er avhengig av et fungerende kredittmarked. Dersom muligheten til å lånefinansiere prosjekter reduseres eller vanskeliggjøres, vil det få store konsekvenser for samfunnsutviklingen. I den forbindelse er grunnboka et fundament. Når bankene sjekker hvem som er hjemmelshaver og om det hviler heftelser på eiendommen, foretas det ikke grundigere undersøkelse om dette virkelig er korrekt. Usikkerhet ville raskt medført økte kostnader for låntakere og lengre saksbehandlingstid. I så måte kan det konkluderes med at Norge har et velfungerende kredittmarked. Onsrud (2002a:18) sier blant annet følgende:

 

… one thing is sure: today’s Norway would look very different without a well functioning land market with many participants. It is hard to imagine our society without access to a reliable land register which makes it easy, safe and relatively cheap to sell and buy property. Our housing sector would certainly look different without people having access to credit through using their property as collateral – a sector which in today’s Norway is almost 100 % financed by mortage loans. There is no doubt that the way we have organised property in Norway, with widespread ownership combined with legislation and well registration services, makes a fundamental contribution to the economy and social stability.

 

Jeg startet kapitlet med blant annet å drøfte mangelfull oppmåling og dertil kartgrunnlag opp gjennom historien, og at resultatet av dette er noe vi fortsatt drar med oss[182]. Som en avslutning vil jeg likevel fremheve at nøyaktig oppmåling og kartlegging ikke er avgjørende for hvorvidt et system for eiendomsregistrering skal fungere eller ikke. At vi har lyktes såpass godt med vårt system, er med på å demonstrere nettopp dette forholdet.

 

Referanser

Austenå, T. 1988. Informasjon om fast eiendom – trekk av utviklingen fra ”Matricul” til LIS. I: T. Falkanger (red.); Lov, dom og bok: Festskrift til Sjur Brækhus, s. 21-28. Universitetsforlaget, Oslo.

Austenå, T. & S. Øvstedal 1994. Jordskifteloven med kommentarer. 2. utgave. Universitetsforlaget, Oslo.

Austenå, T. & S. Øvstedal 2000. Jordskifteloven med kommentarer. 3. utgave. Universitetsforlaget, Oslo.

Bertelsen, B. 1999. Kartforretning etter delingsloven. Det juridiske fakultets skriftserie nr. 77, Universitetet i Bergen.

Bruvoll, A. 1973. Eierleiligheter. Lov og Rett, vol. 1973, s. 387-402. Universitetsforlaget, Oslo.

Dyrvik, S. 1977. Overgangen til sjølveige i Norge: Nokre nye data for 1700-talet. Historisk tidsskrift, vol. 56 (1), s. 1-18. Universitetsforlaget, Oslo.

Eliassen, F.-E. 1999. Norsk småbyfeudalisme? grunneiere, huseiere og husleiere i norske småbyer ca 1650-1800. Den norske historiske forening, Oslo.

Falkanger, T. 1993. Tingsrett. 4. utgave. Universitetsforlaget, Oslo.

Gai, T. 2001. Grunneier eller grunnleier? Trekk av Drøbaks eiendomsmessige, matrikkelmessige og reguleringsmessige utvikling på 1800-tallet. Hovedoppgave. Institutt for landskapsplanlegging, Norges landbrukshøgskole, Ås.

Holmsen, A. 1966. Gard: Bygd: Rike. Universitetsforlaget, Oslo

Holmsen, A. 1979. Gård, skatt og matrikkel. Universitetsforlaget, Oslo.

Juvkam, O. 1946. Matrikkelen og matrikkelens vedlikehold. Stensiltrykk. Skrivestua, Oslo.

Jørgensen, S. 1991. Hvilke rettsvirkninger har en kartforretning etter delingsloven, og i hvilken grad må jordskifteretten ta hensyn til dette? Meldinger fra jordskiftekontoret, vol. 1991 (2), s. 13-17. Landbruksdepartementet.

Kommunenes Sentralforbund & Miljøverndepartementet 1988. Kommunal oppmåling: Håndbok til delingsloven av 23. juni 1978. 3. utgave. Kommuneforlaget, Oslo.

Larsen, J. M. 1979. Gjennomføring av delingsloven m.v.: En kort introduksjon. Kart og Plan, vol. 39 (1), s. 9-10. Norges jordskiftekandidatforening & Norges karttekniske forbund.

Lid, O. 1961. Tomtefeste. Universitetsforlaget, Oslo.

Masdalen, K. O. & L. Mykland 1987. Administrasjonshistorie og arkivkunnskap. Universitetsforlaget, Oslo.

Miljøverndepartementet 1991. Registrering av volum i undergrunnen. Brev, 6. desember 1991. Referanse: 90/6265-6/ P1/BeE. Miljøverndepartementet

Nordtveit, E. 1990. Grenser for fast eigedom. Jussens venner, vol. 25 (1), s. 23-71. Universitetsforlaget, Oslo.

Nordtveit, E. 1997. Frå to- til tredimensjonal grunneigedom? Kart og Plan, vol. 57 (4), s. 233-237. Universitetsforlaget, Oslo.

Onsrud, H. 1996. Eiendomsregistrering i Norge. Maankäyttö, vol. 1996 (3), s. 52-54. Hansaprint Oy.

Onsrud, H. 2002a. Comments. I: Formalisation property rights in eradicating poverty. Seminar proceedings, Lysebu 18. september 2002, s. 18-21. Utenriksdepartementet.

Rogstad, D. 2001. Regulering av eierrådigheten og eiendomsrettens yttergrenser. I Jussens Venner, vol. 2001 (3), side 184-198. Universitetsforlaget, Oslo.

Sevatdal, H. 1988. Innleiing til matrikkellære. Forelesningsnotat i kurset E2/E3. Institutt for jordskifte og arealplanlegging, Norges landbrukshøgskole. Landbruksbokhandelen, Ås.

Statens kartverk 2001. Utkast til innhald i matrikkelsystemet. Matrikkelprosjektet, Hønefoss, 23. januar 2001. Internettadresse: http://www.statkart.no/eiendomsinformasjon/

matrikkel/hoyringsdokument_innhald_matrikkelsystemet.doc

Voldbæk, T. M. 2001. Tinglysing i grunnboka. Forelesningsnotat. Etterutdanningskurs i ”Matrikkellære for landmålere”, 23.-27. november 2001. Institutt for landskapsplanlegging, Norges landbrukshøgskole, Ås.