Det er bare det særlige rettsvern som tinglysingen gir som faller bort, heftelsene i seg selv kan fremdeles bestå som personlige forpliktelser. Om heftelsen som personlig forpliktelse faller bort, vil avhenge av de alminnelige foreldelsesreglene og er ikke et forhold som kontrolleres av tinglysingsmyndigheten.

Det følger av tinglysingsloven § 31 at tinglysingsmyndigheten skal slette de utløpte heftelsene av eget tiltak (ex officio), men vi har pr. i dag ikke noe automatisk varslingssystem for når fristene løper ut, og er i stor grad avhengig av påminnelser fra publikum. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at virkningen av tinglysingen faller bort i det øyeblikk fristen utløper, uten hensyn til om heftelsen faktisk er slettet i grunnboken.

Frister for bortfall av rettsvern

Tinglysingsloven § 28 1.ledd - 30 års fristen
Denne bestemmelsen gjelder heftelser som ikke skal hvile på eiendommen for alltid. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet alle heftelser, men er mest praktisk for eksempelvis pantedokumenter.

Stiftelsesgrunnlaget vil være avgjørende for om en heftelse skal hvile på eiendommen for alltid. Forkjøpsrett, servitutter og festerett som ikke er tidsbestemt kan som regel ikke slettes etter tinglysingsloven § 28, da de normalt er ment å hvile på eiendommen for alltid såfremt ikke noe annet fremgår.

I de tilfeller hvor heftelsen ikke skal hvile på eiendommen for alltid, men det er fastsatt en minstetid for dokumentets gyldighet, kan heftelsen slettes 3 år etter utløpet av minstetiden, men aldri før det har gått 30 år. For eksempel kan en leiekontrakt på 35 år ikke slettes før det er gått 38 år. Er minstetiden 10 år med rett til fornyelse, kan dokumentet ikke slettes før det er gått 30 år. Dette følger av tinglysingsloven § 29 2. ledd.

Det kan forekomme bestemmelser om forfallstid i pantedokumenter. Pantedokumenter med bestemt forfallstid i dokumentet kan slettes av tinglysingsmyndigheten av eget tiltak når det er gått 5 år etter den tinglyste forfallstiden, men aldri før det er gått 30 år. Dette vil typisk gjelde for pantelån til Landbruksbanken, Husbanken og liknende, siden disse vanligvis har en løpetid som er lenger enn 30 år, ofte 30-45 år.

Tinglysingsloven § 29 1. ledd - dokument som lyder på bestemt tid eller noens levetid
Dersom et dokument lyder for en bestemt tid eller på noens levetid, gjelder ikke 30-års fristen i § 28. For tinglyste rettigheter som kun skal gjelde for en bestemt persons levetid, for eksempel en borett, vil tinglysingsmyndigheten slette heftelsen når det godtgjøres at vedkommende er død. Send inn et forklarende brev og legg ved en kopi av dødsattest eller skifteattest.

For andre tidsbestemte rettigheter, hvor det i dokumentet ikke gis rom for forlengelse eller endringer, kan tinglysingsmyndigheten etter en konkret vurdering slette heftelsen fra grunnboken i medhold av tingl. § 31 2.ledd (”åpenbart opphørt”) når tiden er utløpt, selv om det ikke har gått 30 år. Hver sak må vurderes konkret, send inn et forklarende brev og legg ved en kopi av det tinglyste dokumentet.

Tinglysingsloven § 30 – 5 års frist for utleggsforretninger
Utleggsforretninger og skifteutlegg mister sitt rettsvern i grunnboken 5 år etter datoen for tinglysingen. Fristen avbrytes ved fornyet tinglysing innen fristens utløp.

Lov om burettslag § 6-14 har tilsvarende tidsfrister for når virkningen av tinglysing i borettslagsandeler bortfaller.

Hvordan kan man unngå at rettsvernet faller bort?
Bortfall av rettsvern etter de lovbestemte tidsfristene kan forhindres ved at heftelsen blir tinglyst på ny innen fristens utløp. Dette kalles ”retinglysing”. Begjæring om retinglysing må være registrert i grunnboken før fristens utløp, og heftelsen beholder da samme prioritet som det opprinnelig tinglyste dokument. En ny tidsfrist begynner å løpe fra datoen for retinglysing.

Dersom begjæring om retinglysing kommer inn etter fristens utløp, mister heftelsen sin opprinnelige prioritet, og får nytt rettsvern fra datoen for den siste tinglysingen. Dette gjelder uavhengig av om tinglysingsmyndigheten har slettet heftelsen fra grunnboken på eget initiativ, eller om heftelsen fortsatt står der. Dokumentet vil bli vurdert som om det ble tinglyst for første gang, med de samme kravene til hjemmelshavers underskrift og lignende.

Tinglysingsgebyret for retinglysing i fast eiendom er kr 1548,-, og i borettslagsandeler kr 430,-. Dersom dokumentet blir tinglyst på nytt etter fristens utløp blir det beregnet vanlig gebyr, se prisliste for fast eiendom og borettslagsandeler.